銀行真‧加息 樓市就咁玩完？

針對樓市買賣熾熱，金管局早前提高銀行按揭業務資本金要求，上週五（5月26日）渣打銀行率先主動加按息，新造H按及最優惠利率（P）按同步上調變動。三家大行包括中銀香港、滙豐銀行及恒生銀行隨後宣布跟隨。

400萬物業每月供款多1%

四大銀行按揭佔有率近73%，預料其他中小型銀行很大機會跟隨。是次加按息，標誌著持續約18個月的減息戰告終。渣打新造H按息率上調0.1厘，至H加1.4厘，P按新造息率上調至P減3厘；中銀香港跟隨渣打上調H按及P按；至於滙豐及恒生銀行，暫時只上調H按。
以一個400萬元物業為例，新造按揭成數60%（即240萬元），分25年還款。加息前每月供款9,800元，而加息後每月供款增加至9,894元，增幅為1%。

多家外資行包括花旗、德意志銀行、摩根大通、摩根士丹利及交銀國際等認為，金管局出招要求銀行提高新造按揭業務資本水平，資金成本增加推動本港按息上升。其中交銀國際指，按息理論上將增加90點子。
交銀國際認為，金管局新措施下市場購買力將下降約3%，樓市成交量將會下滑。德銀指出，由於買家難以在銀行借取高成數按揭，未來將有更多買家購買新盤，並選用發展商提供的高成數按揭，銀行方面的按揭量將會萎縮。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，2013年金管局曾經推出相類措施，將新造按揭的風險權重下限提高至15%。當時有大型銀行上調新造按息，但該次中小型銀行未有跟隨，結果不足兩個月，巿場按息逐步調頭回落。

王美鳳預計，加按息短期心理影響較大，6月美國聯儲局議息，本港銀行會否跟隨仍是未知數。而新盤巿場活躍；加上年中為追趕按揭業績高峰期，按揭競爭仍然激烈。

東亞超低定息突襲

事實上，東亞銀行積極開拓新盤戰線，夥拍經絡為荃灣新盤海之戀推出定息按揭計劃，首年定息1.68厘，其後息率低至H加1.28厘，鎖息上限為 P減3.1厘。與坊間最平息率睇齊之餘。據經絡按揭轉介資料，按揭計劃申請期限至8月31日，亦即趁其他銀行加息之際搶客。
值得留意，銀行宣布加按息後，兩個開售的新盤海之戀及天寰銷情熾熱。海之戀首批496伙在九小時內沽清，創2015年4月同系將軍澳緻藍天後，近25個月新盤首輪單日銷售新高。本週三（31日）次輪開售346伙，在五個小時內沽清。

至於天寰首次發售307伙，售出306伙。發展商建灝地產加推200伙，訂價由611萬至3,639萬元，維持即供最高18.5%優惠，折實平均呎價約19,780元，較首批高出約10%。
新盤銷售氣氛佳，短期內新鴻基地產亦計劃加入搶客戰，未來三個月旗下將有三大全新項目推出。其中元朗錦田北PARK YOHO Genova最快登場，趕6月公布樓書及價單，隨即開售。

官方樓價指數連升13個月

新地副董事總經理雷霆宣布，集團未來兩至三個月有機會多盤推出，包括馬鞍山雲海1期、北角海璇及PARK YOHO Genova。
PARK YOHO Genova預期比發展項目第1期更吸引，部署未來兩至三週內開售。

樓價方面，本週三差餉物業估價署公布，4月本港私人住宅樓價指數報327.4點，再刷新紀錄高位，按月再上升6.8點或約2.1%，樓價指數已連升13個月，累積升幅達近21%。
另中小型單位住宅樓價繼續跑贏大巿，4月指數為329.3點，按月上升2.2%；至於大型單位住宅樓價指數為288.3點，按月升幅1.1%。
中原按揭轉介王美鳳認為，銀行加按揭後，準買家短期心理影響較大，可能觀望息率走勢而減慢入巿步伐，待消化後再重新入巿，對整體樓巿影響不大，只會減慢樓價升勢，樓巿大環境未有改變。

地產一週︰南豐246億奪啟德商業地王
繼中環美利道出現天價商業地後，本週三啟德新發展區商業地以246億元批予南豐發展，再創本港地價紀錄。5月16日恒基地產以232.8億元奪得中環美利道商業地後，創出本港地價最高價紀錄；新近啟德地再創地價新高，以可建樓面面積191.2萬平方呎計算，每平方呎樓面地價12,863元。
南豐董事總經理蔡宏興表示，集團以獨資投得啟德罕有商業地皮，將以綜合式發展為包括甲級寫字樓、商場及特色酒店，以滿足本港寫字樓的需求。
資料顯示，是次標售的啟德第1F區2號地皮面積20.5萬平方呎，賣地章程內條款規定，要求中標發展商開發地下商店街，並需提供出口連接未來港鐵啟德站。啟德第1F區2區地皮於上週五共截收12份標書。

新界二線屋苑升幅跑贏
「辣招」半年慶，樓巿升勢持續，中原地產研究部資料顯示，2016年11月5日港府加辣後，樓價於高位徘徊12週升浪中。二線屋苑的樓價升幅表現突出，升幅甚至高於傳統大型屋苑。
新界東表現最為明顯，六個月累計海栢花園升幅近20%，顯著高於新港城12.5%；河畔花園累升8.7%，升幅亦跟沙田第一城的8.6%相若。
新界西方面，青怡花園期內升14.3%，升幅略高於盈翠半島的13%；天水圍慧豪園及栢慧豪廷累升7.4%，升幅高於嘉湖山莊的5.1%。港島方面，南豐新邨累升近21%，升幅跑同區太古城的16.4%。