【新居屋比較2020】4大屋苑優劣、呎價、交通配套、環境 鑽石山啟翔苑VS馬鞍山錦駿苑點揀好?

【新居屋比較2020】4大屋苑優劣、呎價、交通配套、環境 鑽石山啟翔苑VS馬鞍山錦駿苑點揀好?

居屋2020即將接受申請,「無殼一族」上車機會又來了。房委會是次推售四個屋苑,包括火炭彩禾苑、粉嶺山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑,四大項目應如何揀?

最強交通配套居屋

鑽石山啟翔苑於四盤中最為矚目,皆因有最強交通配套,隨著屯馬線鑽石山站開通後,再加上本已鄰近港鐵九龍線的鑽石山站,有雙鐵路優勢。

全盤共提供940個單位,分開兩座,實用面積由295至502平方呎不等,63折後的售價介乎229萬至513萬元,平均呎價9365元,有力問鼎今期居屋的樓王。

位置鑽石山大磡重建第三期
單位數目940個
估計落成日期2022至2023年
售價229萬至513萬元
折扣後均價9,365元
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鑽石山啟翔苑正進行地基工程。

最大「中獎」機會居屋

是次供應單位最多非粉嶺山麗苑莫屬,全盤共提供六座,一共3,222個單位。提供是次推售最細戶型、也是最低樓價的單位,入紙申請「中獎」機會較大。

由於山麗苑位置偏遠及吊腳,由粉嶺火車站搭小巴需時至少15分鐘,而且購物社區配套選擇又不多。所以項目63折後,平均實用呎價僅約5,443元,售價123萬至272萬元不等,入場費亦只是百餘萬元。

位置粉嶺皇后山
單位數目3,222個
估計落成日期2020至2021年
售價123萬至至272萬元
折扣後均價5,443元
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在建中的皇后山邨及山麗苑。

最快入伙居屋

已屆現樓、位於火炭工廠區的彩禾苑,是今期居屋規模最小的項目,單位數目只得806個。不過最大賣點是接近現樓優勢,料買家揀樓不久後已可入住。

63折訂價後,雖然屋苑平均呎價7,550元,但因屋苑最細面積也接近400呎,故入場價格也要253萬元,最貴賣489萬元。

該盤位置近山,由火炭港鐵站步行需時20分鐘,出入要小巴轉駁。而屋苑與被徵用作檢疫中心的駿洋邨,只是一街之隔,值得留意。

位置火炭禾上墩街
單位數目806
估計落成日期2020年第二季
售價253萬元至489萬元
折扣後均價7,550元
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火炭彩禾苑幾近峻工。

最心曠神怡兼有海景居屋

位於馬鞍山的錦駿苑是繼鑽石山啟翔苑,最受市場注目的項目,只因提供單位數量較多,位置也較優勝。

項目最細面積介乎311呎至494呎,售價199萬至406萬元,入場費200萬元以下已有交易。

樓盤近港鐵大水坑站B出口,步行只需兩至三分鐘,交通配套屬便利。樓盤向東南方向,主要以遠山景為主,部份高層單位望到一絲吐露港海景,錦駿苑屬於四者中最綠意盎然之選。

位置馬鞍山路
單位數目2,079個
估計落成日期2022至2023年
售價199萬至406萬元
折扣後均價7,784元
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錦駿苑附近的欣安邨。

以上四個居屋屋苑各有千秋,若純粹以交通作主要選擇原因,相信鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑明顯佔優,因有港鐵作出入的後盾。從以下三方面比拼兩盤賣點。

(一)位置及交通

鑽石山啟翔苑

位置

可稱為居屋王非浪得虛名,位處鑽石山大磡重建第三期,鄰近港鐵鑽石山站,屬「鑽石山綜合發展區」的一部份,區內有保育歷史建築、將建的活水公園、文化園境大道、將來興建孔廟、及公共交通交匯處。毗鄰私樓有采頤花園、星河明居等。

交通

擁有雙鐵路優勢,除了港鐵鑽石山站外,自從屯馬線第一期開通後,在鑽石山站月台的擴建新轉線月台,鑽石山站將來變身屯馬線中轉站,該站可承接馬鞍山居民,以及來自沙田及大圍的居民乘客轉搭市區線。再加上沙中線的宋皇臺站、土瓜灣站未來通車後,以至其後的過海線開通,屯馬線也可成另一條過海鐵路。

換言之,將來啟翔苑居民有兩條過海線選擇。除了乘搭港鐵外,現時區內在龍翔道及彩虹道也有巴士站,可前往不同區分。

馬鞍山錦駿苑

位置

位於馬鐵線進入馬鞍山的第一站大水坑站附近,該站周邊還有兩個居屋盤,分別為沿海濱而建錦泰苑、以及在大水坑村旁富安花園。

交通

配置絕不比啟翔苑遜色,最大賣點就是鐵路因素,除了因位處大水坑站B出口附近,基本離開站口已可見到樓盤外型。此外,亦有不少巴士路線選擇,包括過海路線,分別前往銅鑼灣、中環,及前往西灣河、柴灣一帶。

同時亦有巴士路線途徑新界葵涌;經東九龍彩虹、牛頭角、觀塘等;經中九龍旺角、尖沙咀等,以及經西九龍深水埗、荔枝角。巴士路線可算是四通八達。

結論

兩個居屋位置及交通配套都利便,而啟翔苑位於九龍市區當然更勝一籌。

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鑽石山啟翔苑以南日後將建社福設施,並望新蒲崗樓景為主。

2. 社區設施及生活購物

鑽石山啟翔苑

社區設施

由於位於「綜合發展區」內,未來有不少休憩設施。除了「孔廟」(即啟翔苑以西)之外,在發展區的東面也預留用地作休憩用地,規劃作活水公園,以及用來保育三幢歷史建築。

「活水公園」分為三個部分,包括「淨水展示區」、「流水河畔區」及「自然生態水池區」。河畔設有草坡、樹木及休憩涼亭等。

至於發展區內三幢歷史建築,即「機槍堡」、「前皇家空軍飛機庫」,日後會重置於「活水公園」的西面。

至於另一幢歷史建築、已故影星喬宏的故居「石寓」,原名為「大觀園」,日後也會用於公園重建之用。

生活購物

購物商場不可或缺,對面已是荷里活廣場,設有不少時裝品牌及餐飲外,大型百貨也有進駐於此,大致可滿足區內市民消費需求,而位於觀塘的「APM」距離亦不遠。

未來在「綜合發展區」內,規劃上也希望增設一些地鋪,以滿足公屋及周邊居民所需,故公屋範圍內會設有不少於86,000萬呎零售設施,包括濕貨或乾貨市場,生活所需應有盡有。

馬鞍山錦駿苑

社區設施

項目離馬鞍山海濱長廊較遠,前方有各樣私樓,例如嵐岸、嘉華星濤灣和海典灣等。

現時屋苑的配套較少,不過,日後屋苑會建三層商用大樓,當中設有商業或康樂設施。

生活購物

錦駿苑未來自設23,681呎零售或商業樓面,為居民提供民生設施。如果要更大型的商場,需要走到恆安站海典灣附近的We Go Mall;或到馬鞍山站的新港城中心;又或是倚靠欣安邨及恆安邨的公共屋邨商場與街市。

結論

鑽石山啟翔苑位於發展區內,未來有大型休憩公園及其他社區新設施,而附近更有多個大型商場,適合一家大小居住。

反觀馬鞍山錦駿苑本身位置較遜色因在公路旁,購物及社區設施倚靠毗鄰的公屋配套。

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3. 呎價與附近私樓折讓

鑽石山啟翔苑

已被視為「居屋2020」樓王,63折後平均呎價9,365元,相當於市價為14,865元。

區內私樓現價17,200元至18,930元,如星河明居二手呎價為17,600元,現祟山呎價為17,200元,啟翔苑市價仍較私樓有約14%至21%的折讓。

所以跟等值私樓相比,開價極為吸引。

馬鞍山錦駿苑

由五座組成,座落在一個窄長的地盤之上,並採取一字型的方式排開,合共提供2,079個單位。

以63折訂價後,售價介乎199萬至406萬元之間,對比附近私樓曉峰灣畔、嵐岸入場價動輒要700百萬元,可算平絕區內私樓。

而平均呎價為7,784元,市值呎價為12,356元,現時曉峰灣畔二手呎價為13,772元,嵐岸為13,930元,故新居屋較現時私樓低水約一成。

結論

如果抽中啟翔苑真是「賺到笑」,除了因位置及生活配套超班外,再者以均價9,365元還原成市價,仍較同區私樓呎價折讓最多兩成,是完勝之選。


粉嶺山麗苑及火炭彩禾苑屬次選?

位處於火炭工業區的彩禾苑相對成為次選,雖然平均呎價7,550元很抵,仍較上期居屋高約11%。而折算市值呎價11,984元,跟區內私樓僅低約15%,所以開價不算低。

但問題是,彩禾苑的居住環境值得關注,尤其交通及景觀因素。除了因鄰近駿洋邨檢疫中心外,徒步回家經過「坳背灣街」的工業區路段,以及有不少斜路。

至於粉嶺山麗苑方面,對比聯和墟的屋苑,位置上更加偏遠,屬於粉嶺區的三線地區。樓盤的各項條件也是最為人詬病,無論在位置交通、景觀、配套等因素也不如意。