破解坊間計算DSR謬誤 拆息非計算每月供款標準|子非魚

破解坊間計算DSR謬誤 拆息非計算每月供款標準|子非魚

近期港元一個月拆息(Hibor)屢次試探近年低位,很多準「上車」人士有個錯覺,以為供款與入息比率(DSR)下的最低入息要求會跟隨減少,其實這是個謬誤,錯誤理解或影響「上車」大計。
撰文:子非魚|圖片:iStock

根據金管局現時指引,首置上車客如果申請高成數按揭,例如8成至9成按揭,沒有其他按揭的申請人,若成功以免壓測通關,只需符合現息下DSR不能超過50%(即每月供款不得多於月入一半)的規定。

因此,不少準「上車」人士會計算:假設買800萬元物業,並申請九成按揭,一個月Hibor是0.4厘,銀行按揭計劃為H+1.5厘,即實際利率是1.9厘。若還款期是30年,每月供款26,254元,以DSR 50%計算,最低入息要求為52,508元。

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按揭保費亦須計入內

然而,這計算方法是錯誤的。其實計算DSR時,每月供款不是以H+1.5厘為基準,而是以H按封頂利率。鑒於最優惠利率(Prime Rate)未有變化,封頂利率仍維持在2.5厘,所以計算DSR時應以這個基準計算,按上述例子,最低入息將會變成56,897元。

當然,56,897元和52,508不是相差太遠,惟若果入息剛好卡在兩者中間,比如54,000元,再用錯方法計算DSR下的每月供款,從而失預算,就真的是可悲了。

此外,按揭保費如果是打入按揭貸款額中,也需要計入DSR。九成按揭保費率為5%,假設有6折,並打入按揭貸款當中,分30年歸還,保費為21.6萬元。由於上述例子的申請人要用免壓測條款,保費會增加10%至23.76萬元。

打入貸款額後,每月供款升至29,387.5元,最低入息要求,便隨即升至58,775元。要留意,若擔保人或業主自己有按揭在身,保費便會再遞增,就算是首置人士,都需要通過壓力測試。

在這情況下,現息及壓測下的DSR亦要收緊10%、申請七成以上按揭時更需額外再收緊5%,亦要計算另一份按揭的供款額,七除八扣下,要通過批核可謂困難重重。

不少人奇怪,為何銀行計算DSR每月供款,是用封頂利率去計算,而不是H+1.5厘呢?因為Hibor每天浮動,實際操作上,銀行很難定義用哪一天拆息定價計算,故此便採用統一標準。

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定息按揭 手緊上車客之選

如果是按證保險公司(HKMC)的定息按揭計劃,由於利率不會浮動,銀行統一用定息去計算DSR,即2.55厘至2.75厘,視乎定息年期,並且因應沒有加息風險,亦毋須通過壓力測試。

舉例,如果買2,000萬元物業,並申請五成按揭,若選擇H按的話,銀行需要進行壓力測試,並以封頂利率2.5厘計算;定息按揭由於沒有壓力測試,最低入息要求比H按低,如果入息「掹掹緊」,但又想買入心儀物業,是一個不錯的選擇。

但要留意,定息按揭沒有銀行現金回贈、中介回贈,以及高息存款戶口(Mortgage Link);而且由於現時Hibor低企,H按實際供樓利息比定息按揭低很多。

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