帝御•金灣VS御海灣 兩新盤開價、景觀、交通配套比較 屯門樓市前景有升值潛力?

帝御•金灣VS御海灣 兩新盤開價、景觀、交通配套比較 屯門樓市前景有升值潛力?

香港疫情爆發第三波,來勢洶洶,不過無損發展商推盤意欲,兩大地產商於屯門區的兩個新盤開賣短兵相接。新鴻基地產(00016)推出位於海皇路「御海灣」;而帝國集團則夥拍香港小輪(00050)推出同區青山公路帝御1期「帝御•金灣」,並由恒基地產(00012)負責銷售,兩焦點新盤打正對台。

撰文:胡・說樓市|圖片:iStock、胡・說樓市

屯門區位置雖較偏遠,不過隨著西鐵路開通,從前彷如「出征大西北」的情況已經不再。加上疫情再嚴峻,亦無損買家半點熱情,御海灣於再上一個週末賣出104伙,佔首批108伙逾96%,成績不俗。如果計入二號價單所推50個單位,前後於短期共推138個單位。另於7月31日次輪銷售,再賣55伙。 而帝御.金灣收票超額認購逾10倍,為短期新盤銷售打下強心針。

別人恐懼要貪婪,有能力置業就是買樓時機,如果看好屯門區未來連接內地及機場交通基建前景,「上車」機會可能來了。

御海灣

樓盤御海灣
地點屯門海皇路23號
單位數目669個
面積254呎至692平方呎
戶型開放式:254至261平方呎

1房:297-330平方呎

2房:424-450平方呎

3房:514平方呎

帝御.金灣

樓盤帝御.金灣
地點青山公路青山灣段8號
單位數目611個
面積185至1,267平方呎
戶型開放式: 207至215平方呎

1房:209至366平方呎

2房:392至548平方呎

特色:185至1,267平方呎

 


御海灣貴絕屯門新盤 臨海景觀吸引

御海灣價錢

先講價錢,新地為御海灣開價貴絕屯門區,首批呎價即供均價折實17,377元,二號價單折實均價更高達17,991元,高於同區新盤弦海15,791元呎價,榮登區內首批最貴新盤;首批亦較同系的御半山II期15,200元,高出15%。 區內二手樓有南浪海灣及海典軒,二手呎價介乎12,000元至12,900 元。

不過御海灣貴得有其道理,因為該盤有兩大賣點,就是海景及近鐵路站接駁。

御海灣景觀

買得新盤就有一定要求,御海灣景觀見得人,項目位處進入屯門碼頭前位置,位置屬海皇路23號。 因有基座,即使部分低層座向亦剛好高過前方工業用地,故亦能享海景。

最遠可望到小欖及青山灣一帶優美景緻,天朗氣清時可遠眺大嶼山風景,故臨海景觀是最大賣點之一。

樓盤以南即使有工業用地,上段提及低層仍可享有海景而座向向東,單位望另一私樓南浪海灣,即樓景為主。御海灣以北有屯門泳池及空地,該地有可能起公屋,或望公屋景。

政府落實興建屯門延線,即西鐵站屯門站延伸至屯門碼頭鐵路,在這區加建一個站,所以未來屯門泳池將被拆走。

而上蓋有傳會起逾6,000私樓及公屋單位,對御海灣向北單位景觀有影響。至於向西以望運動場為主,但有噪音及西斜問題。

御海灣開價貴絕屯門區,首批呎價折實後為17,377元,榮登區內首批最貴新盤。
御海灣開價貴絕屯門區,首批呎價折實後為17,377元,榮登區內首批最貴新盤。

帝御•金灣疫情價親民 入場不用三球價錢

帝御•金灣價錢

反觀掃管笏新盤帝御•金灣開價則打親民路線,第一期由兩座組成,提供611個單位,樓盤供應實用不足200平方呎迷你戶型,細絕同區新盤。

項目入場價低至291萬元,首批123個單位,扣除即供6%折扣,平均呎價13,578元。8月1日首輪開賣185伙,折實均價13,638元。

不過,均價13,578元仍高於今年5月推出同區新盤OMA by the sea,比OMA首批均價12,463元貴近9%。

而入場費低於300萬元的納米新盤,要數去年推出的長沙灣228,當時入場價低至280萬元,適合年輕人及「上車」一族。 而目前區內二手選擇有星堤、愛琴海岸及浪濤灣等,呎價逾10,000元至12,000元,可見帝御.金灣開價貼近同區二手。

帝御•金灣景觀

至於帝御•金灣景觀,住得入掃管笏對海景有所期望。不過,帝御•金灣位於青山公路至青山灣段中段,樓高只得19樓,故視野難以穿越前方香港黃金海岸,以至望及青山灣景緻,故不應對海景有過分寄望。

如果單位向南,剛好面對青山公路及樓景,部分單位有噪音問題。至於向東單位望國際紅十字路會用地及通往青盈路車路,有關用地未來或起住宅,有望樓景之嫌。

至於單位座向西北,望屯門公路,亦有噪音問題,甚至有部分可能望到墳景。

結論

兩新盤價錢高低,除了因御海灣擁有屯門延線新增站口的交通利便外,就是有海景單位溢價。所以帝御•金灣開價貼地是有原因的。

帝御.金灣位於青山公路至青山灣段中段,樓高難以望穿黃金海岸,故不應對海景有過分寄望。
帝御.金灣位於青山公路至青山灣段中段,樓高難以望穿黃金海岸,故不應對海景有過分寄望。

帝御.金灣交通配套較遜色

至於帝御•金灣相比御海灣出入交通更為不便,欠缺鄰近鐵路站配套,出區內只能依賴巴士及小巴接駁,或自行駕駛私家車。

即使準住戶自行駕駛卻未必有足夠車位。帝御•金灣全盤只有47個車位,相當於要13戶才能分配到一個,勢令區內車患問題愈見嚴重。

至於巴士路線方面,包括有巴士途徑荃灣、長沙灣、荔枝角及旺角。另外也有城巴路線前往銅鑼灣;如果要乘坐鐵路,選搭巴士K51前往西鐵兆康站即可。

帝御.金灣開價打親民路線,入場費低至291萬元,首批123個單位折實平均呎價13,578元。
帝御.金灣開價打親民路線,入場費低至291萬元,首批123個單位折實平均呎價13,578元。

御海灣有屯門延線優勢

御海灣有屯門延線優勢,該線計劃在2023年動工,並在2030年落成。在屯門延線尚未建成前,居民目前以輕鐵接駁西鐵,或乘坐小巴及巴士外出。

出市區巴士路線選擇不多,但仍可抵達中環及九龍東,包括有城巴路線前往銅鑼灣,途經青山公路黃金海岸一帶,終達中環。另外亦有九巴路線,經屯門公路及龍翔道前往藍田及油塘一帶。

結論

御海灣交通配套更有前景,不過需要等待屯門延線落成;但現時以輕鐵接駁西鐵仍算方便。


御海灣生活配套選擇不多

御海灣日後有小型商場,但暫時未知開業時間,目前仍依靠樓盤對面屯門中央廣場內的小型商舖及酒樓。

至於最接近民生配套要前往海典軒,基座設有兩層高小型商場,包括超市;購物亦可選擇前往友愛邨公屋商場。區內明顯欠缺大型商場,有需要時要乘車跨區購物。

帝御.金灣鄰近哈羅國際學校

至於帝御.金灣不設商鋪,行過對面已是黃金海岸商場,內有食肆及超市。如果需要前往街市,最近可乘車前往三聖邨一帶領展商場及街市。

但如果論校網,帝御•金灣所在掃管笏,除了有哈羅國際學校外,亦位屬71區校網,雲集了不少屯門區名校,如李金小學、鄭任安夫人千禧小學。這一點跟御海灣同屬71區校網相似。

結論

兩個新盤同樣欠鄰近大型商場,只有小型商場配套,鍾情大型購物點及社區設施,要有心理準備跨區活動及往屯門市中心。

政府落實興建屯門延線,未來會拆走屯門泳池。
政府落實興建屯門延線,未來會拆走屯門泳池。

屯門樓市前景

屯門大致分四大區,包括市中心、屯門碼頭、青山公路和屯門南區。

以往以屯門市廣場為主的市中心區,現時透過西鐵和接駁輕鐵,拉近了四區與其他社區的距離。

雖然屯門常被指偏遠,但若從機場、港珠澳大橋及大灣區的交通配套角度出發,屯門於香港西部經濟走廊中的黃金要塞,享有大灣區內一小時生活圈優勢。

帝御•金灣VS御海灣 兩新盤開價、景觀、交通配套比較 屯門樓市前景有升值潛力?

例如屯門區內10號幹線則為深港西部通道,連接深圳灣公路大橋,直達深圳灣口岸,前往各個大灣區城市亦方便。 另一焦點就是屯門至赤鱲角連接路,屬於港珠澳大橋香港段相關工程一部分,由屯門經海底隧道連接往赤鱲角國際機場的一段高速公路。

假以時日屯門居民可直接從新界西北前往港珠澳大橋香港口岸人工島及赤鱲角機場。因此,交通基建成為未來屯門樓市有潛力升值的助力。

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