善用低息環境 只要家人齊心 28歲一間屋變三間絕不是難事 |1%Anthony

善用低息環境 只要家人齊心 28歲一間屋變三間絕不是難事 |1%Anthony

讀者徐先生: 你好!日前收看電視台《我要做業主》,見到「90後」學員可以一間屋變幾間屋,轉眼間就變出千萬計的資產,很羡慕啊!本人有一間自住樓,假設又想一間變幾間,要怎麼開始呢?

撰文:1%Anthony |圖片:unsplash

利用低息環境 只要家人齊心 樓換樓決不是難事 |1%Anthony
家人齊心 樓換樓絕對不難

想一間變兩間,首要條件是家人齊心! 日前筆者與學員獲邀在電視節目《我要做業主》中分享經驗,「90後」的學員Ken年僅28歲,已幫家人做到一間變三間物業。

自小他與父母同住在港島區一個單位,後來成家立室,也因為上筆者的課,學會倍增資產的技巧,於是就趁2019年的調整市,低位買入兩個單位。

第一個單位,是位於土瓜灣的新樓盤臻尚,是他完全靠自己努力工作儲首期的,用父親名購入,原因很簡單,當時入票的買家不少,他與父親兩個人入票,就是父親抽中。

第二個單位,是位於大圍的二手屋苑金獅花園,始終新樓未入伙,而他剛結婚有自住需要,但積蓄花光了,那何來首期呢? 於是就說服家人將住了多年,已供滿的港島區舊樓翻按套現買入的。 連同父母自住的港島區舊樓,加起來就是一變三了。

利用低息環境 只要家人齊心 樓換樓決不是難事 |1%Anthony

「供滿一間屋先再供第二間」想法已過時

以前要一間變幾間,簡單得多。賣出賺錢分拆又得,加按套現做首期再買又得,用自己名就可以。 2016年底前,沒有非首置15%印花稅的限制,第二層樓開始,只需要付,若樓價不貴,稅不多,值得!

2012年之前,不但沒有壓力測試,更沒有正面信貸資料庫,銀行之間獨立運作,資料不互通,可以做到所謂無限借。 理論上,只要有首期,就可以憑一份收入,自己一個人就可以買入很多個物業。

後來政府加辣,要自己一個人做到,成本太高了。 首先是在按揭方面,推出正面信貸資料庫,借了幾多筆按揭一目了然,之後再有壓力測試,對收入有很高的要求。

最後再加上非首置15%印花稅,要自己一個人買入很多物業,除非你有很多資金,不用借太多按揭,也願意未見官先打15%的「辣稅」;否則,成本太高。

說服家人朝共同目標進發 因此,要一間變兩間、三間、四間,甚至更多,就要家人齊心。 父母兄弟姐妹之間,同心協力,有名額出名額;有收入出收入,像學員Ken一樣,透過精密計算,就可以做到。

當然那不是容易的!尤其是父母一輩,他們的年代供樓利息很貴,也經歷過97金融風暴血流成河的慘劇,他們普遍覺得買樓應該是自己住的,不應該借太多錢,應該供滿自住單位,再考慮是否買第二間收租。

然而在量化寬鬆政策(QE)的低息年代,這想法已經不合時宜了,但如何說服他們呢?還有兄弟姐妹們及太太,每個人都有自己的工作,未必在意是否買樓,如何感染他們呢?如何讓他們有共同目標呢?這才是最難的。

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