善用低息環境 只要家人齊心 28歲一間屋變三間絕不是難事 ｜1%Anthony

撰文：1%Anthony ｜圖片：unsplash

家人齊心 樓換樓絕對不難

想一間變兩間，首要條件是家人齊心！ 日前筆者與學員獲邀在電視節目《我要做業主》中分享經驗，「90後」的學員Ken年僅28歲，已幫家人做到一間變三間物業。

自小他與父母同住在港島區一個單位，後來成家立室，也因為上筆者的課，學會倍增資產的技巧，於是就趁2019年的調整市，低位買入兩個單位。

第一個單位，是位於土瓜灣的新樓盤臻尚，是他完全靠自己努力工作儲首期的，用父親名購入，原因很簡單，當時入票的買家不少，他與父親兩個人入票，就是父親抽中。

第二個單位，是位於大圍的二手屋苑金獅花園，始終新樓未入伙，而他剛結婚有自住需要，但積蓄花光了，那何來首期呢？ 於是就說服家人將住了多年，已供滿的港島區舊樓翻按套現買入的。 連同父母自住的港島區舊樓，加起來就是一變三了。

「供滿一間屋先再供第二間」想法已過時

以前要一間變幾間，簡單得多。賣出賺錢分拆又得，加按套現做首期再買又得，用自己名就可以。 2016年底前，沒有非首置15%印花稅的限制，第二層樓開始，只需要付，若樓價不貴，稅不多，值得！

2012年之前，不但沒有壓力測試，更沒有正面信貸資料庫，銀行之間獨立運作，資料不互通，可以做到所謂無限借。 理論上，只要有首期，就可以憑一份收入，自己一個人就可以買入很多個物業。

後來政府加辣，要自己一個人做到，成本太高了。 首先是在按揭方面，推出正面信貸資料庫，借了幾多筆按揭一目了然，之後再有壓力測試，對收入有很高的要求。

最後再加上非首置15%印花稅，要自己一個人買入很多物業，除非你有很多資金，不用借太多按揭，也願意未見官先打15%的「辣稅」；否則，成本太高。

說服家人朝共同目標進發 因此，要一間變兩間、三間、四間，甚至更多，就要家人齊心。 父母兄弟姐妹之間，同心協力，有名額出名額；有收入出收入，像學員Ken一樣，透過精密計算，就可以做到。

當然那不是容易的！尤其是父母一輩，他們的年代供樓利息很貴，也經歷過97金融風暴血流成河的慘劇，他們普遍覺得買樓應該是自己住的，不應該借太多錢，應該供滿自住單位，再考慮是否買第二間收租。

然而在量化寬鬆政策（QE）的低息年代，這想法已經不合時宜了，但如何說服他們呢？還有兄弟姐妹們及太太，每個人都有自己的工作，未必在意是否買樓，如何感染他們呢？如何讓他們有共同目標呢？這才是最難的。

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