曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請

曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請

樓市氣氛雖仍然充滿變數,但發展商未有放緩增加土儲步伐,其中於市區進行舊樓併購就是其中一招,但難度甚高。恒基地產(00012)或相關人士收購的尖沙咀香檳大廈,併購工作進行近十年終有進展,集團現申請B座進行強拍,測量師估值近11億元,為今年最大宗強拍申請。

撰文:經一編輯部| 圖片:新傳媒資料室

資料顯示,項目位於尖沙咀金巴利道16至20號,地盤面積約23,300平方呎,現為一幢樓高10層的商住物業(包括地庫樓層),分東翼(A座)與西翼(B座),地下為街舖;一樓為商業部分;二至八樓則屬住宅,天台則為兩個閣樓單位,物業樓齡63年,是次申請強拍部分為西翼(B座),該座佔地約12,200平方呎。若香檳大廈整幢作重建,最高地積比率為12倍計,料可建樓面約28萬平方呎。

事實上,地皮原由何東家族持有,已故富商霍英東於1954年以113萬元購入地皮,並興建為商住物業。大廈於1957年落成,為當時九龍區最高的建築物業,並成為全港首個訂立大廈公契以分層單位形式出售的住宅大廈,而當時香檳大廈每個住宅物業,售價僅數萬元便有交易,可以講得上見證香港逾半世紀變遷。

電視劇取景地 人流不如前

去年播放的電視劇《金宵大廈》,部分取景地點亦來自香檳大廈。現時香檳大廈地下商舖主要售鐘錶及相機等商品,不過人流已大不如前。而恒地相關人士早於約10年前已籌備收購這幢舊樓,由於毗鄰為恒地系的美麗華酒店及商場,料重建後產生協同效應。據土地審裁處文件顯示,恒地透過九間附屬公司收購香檳大廈B座,共收到80%業權,尚餘12間商舖、4個住宅、3個車位、1樓全層及變壓機房尚未能收購,希望透過強拍以統一項目業權。

其中一個未能成功收購的地下3號商舖,由英皇國際(00163)或有關人士持有。英皇2008年6月以3,550萬元購入,而該商舖最新估值為4,267.93萬元,升幅約兩成。英皇表示將與恒地磋商有關事宜。收購舊樓的過程殊不簡單,波折重重,有投資者近日更被煞停收購同區舊樓。

由「舖王」鄧成波家族收購同樣逾十年,且持有大部分業權的尖沙咀加連威老道61至73號項目,早前已獲批出強拍令,原定於7月底進行拍賣,但拍賣前卻遭人向高等法院申請禁制令並獲批,令拍賣急煞停,料為《強拍條例》實施20年來首見。

曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請
由「舖王」鄧成波家族收購逾十年的尖沙咀加連威老道61至73號項目,早前遭人向高等法院申請禁制令並獲批。

項目地盤面積約10,000平方呎,現為多幢五層高商住物業,地皮現規劃為商業用途,以地積比率12倍計,可建樓面約13萬平方呎,土地審裁處今年6月批出強拍令,底價19.26億元,即每方呎樓面地價14,800元。及後有一位小業主向土地審裁處上訴,質疑有關申請並不符合強拍申請要求。土地審裁處已於7月24日再發出判決書,指有關上訴無合理勝算,延遲拍賣對各方亦不利,故維持原有的強拍令。然而,有人及後向高等法院申請禁制令,而高院於批出有關禁制令,煞停項目強拍。

另一宗出現波折的舊樓收購活動更涉及娛樂界名人。有財團申請強拍土瓜灣高山道26號、新柳街2A及B號舊樓,以統一業權發展,全幢物業估值約1.12億元,料將重建成商住項目。文件顯示,該項目於1958年落成,約63年樓齡;地盤面積約1,910平方呎,且鄰近高山劇場及港鐵沙中線土瓜灣站,出入交通便捷。

曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請
有財團申請強拍土瓜灣高山道26號、新柳街2A及B號舊樓,以統一業權發展,全幢物業估值約1.12億元,料將重建成商住項目。

影帝地舖提反對強拍

現尚餘三個舖位尚未收購,其中一個地舖由影帝梁朝偉持有,估值約839萬元。然而,梁朝偉是於2014年3月,透過金壤公司(GOLDEN EARN LIMITED)以1,500萬元購入。最新估值約839萬元,即較梁朝偉六年前購入價,低出661萬元,差幅44%。梁朝偉新近透過律師向土地審裁處提出反對。據了解,由於提出呈交反對通知書的時間,超過強制拍賣程序所要求在21天內送達的要求,需法官批准反對申請。

至於申請強拍的財團為中資新朗發展(實業)有限公司,據公司註冊處資料顯示,董事為林小棠、林源森及顏煜奇,前兩人為龐源集團高層,龐源以經營電子貿易起家,在深圳福田開設玩具批發市場。的確,中資不時參與市區併購來增加土儲。雅居樂集團(03383)申請強拍九龍塘義本道6號龍圃別墅舊樓物業,測量師對物業估值逾5.6億元。物業地盤面積21,640平方呎,測量師估值約5.64億元。共有44份業權,於1967年落成,樓齡已超過50年,雅居樂已持有當中36份,即佔有81.8%業權。

港資嘉里建設(00683)一向鍾情收購港島物業,位於西環山道79號至85號山道閣,嘉里集齊約82.5%業權後,日前申請強拍以統一業權,估值約2.99億元。項目地盤面積約4,788平方呎,為一幢七層高大廈,涉及29伙住宅單位,實用面積約490至891平方呎,地下有三個商舖,自1966年落成入伙至今,共54年樓齡。據悉申請強拍公司名為NORMINSTER LIMITED,公司董事包括嘉里建設執行董事王志剛,以及嘉里發展執行董事朱葉培。

曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請

舖市轉審慎 小業主態度軟化

有分析認為,政府近年下調私人住宅土地供應目標,不少發展商加快收購舊樓以增加土地儲備,在市況並非樂觀的情況下,小業主出售意欲也較大,強拍底價也會較相宜。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出,發展商併購舊樓面對較大阻力,往往就是舖位部分較難收購,但現時商舖市道下滑,在市況並非樂觀的情況下,小業主出售意欲也較大,強拍底價也會較相宜。

普縉集團執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典指,在疫市下小業主態度已沒有旺市時強硬,預計發展商在淡市下舊樓併購會較之前「容易」,變相令收購步伐加快。事實上,併購舊樓面對阻力不少,但近期強拍個案湧現,反映出財團對樓市前景不太悲觀,市場人士相信今年餘下時間,發展商仍會伺機加快併購舊樓,以爭取集合業權份數達到最低門檻,估計全年強拍申請有望超越40宗水平。

曾為九龍區最高的建築 尖沙咀名廈香檳大廈收樓十年終強拍 估值近11億元 今年最大宗強拍申請
普縉張聖典指,在疫市下小業主態度已沒有旺市時強硬,預計發展商在淡市下舊樓併購會較之前「容易」,變相令收購步伐加快。

增加供應 政府責無旁貸

再者,發展商要積極收購市區舊樓補充土地儲備,以彌補政府減少私人住宅土地供應比例的問題,從而令強拍申請大增。儘管要收購足夠的業權的成本一定不少,前期也要負擔高昂的印花稅,但在政府賣地競爭日趨激烈,以及市區位置理想的地皮稀缺,愈來愈多發展商轉移收購舊樓業權作重建。

有本地發展商高層指,在地價不會大跌之下,發展商一定要靠收購舊樓重建來增加土儲。但中資近年來不論在政府官地抑或私人重建都大手出擊,甚至有點「財大氣粗」,令本地財團面對競爭更激烈,所以要收購舊樓,一定要鬥快,盡快收齊八成業權去強拍。他更批評政府不論淡市旺市,均有責任積極尋找土地供市場所需,責無旁貸,政府應加大力度,主動增加土地供應。