45歲Freelancer每月支出逾兩萬元 一生三宅首要秘訣是什麼？｜ 諗sir
你好！本人為45歲自僱人士，月入平均50,000元，小朋友7歳，太太是家庭主婦，每月家庭支出（不連供樓）約20,000元，另外租自用公司支出6,000元，手持現金約50萬元及30,000元股票。
物業方面：物業A（夫婦聯名），30年多年市區十大屋苑一房，收租13,000元，按揭月供4,500元，市價520萬元，欠銀行90萬元。
物業B（夫婦聯名），兩房已補地價居屋自住，月供11,000元，市價540萬元，欠銀行200萬元；物業C（單名），工廈收租9,400元，月供5,700元，市價340萬元，欠銀行100萬元。
勉強叫完成一生三宅，但覺仍有不足需要優化，所以想請教閣下的專業意見。眼見物業A及B樓齡已高，所以想將A物業賣出，換一個較新或全新的兩房單位自住或收租，地點宜東九、市區、將軍澳或康城，但A、B單位都是聯名，有點棘手。
想到的方法有：（一）賣出A，收回430萬元，買入700萬至800萬元較新物業，買入前B轉做單名；（二）賣出A套現，然後買入高回報直債或債基，一邊收息；一邊儲錢，伺機買入較新物業；（三）以不變應萬變，繼續收租儲錢，減少債務，等待機會買入較新物業。
撰文：諗sir｜圖片：unsplash
同意讀者要賣掉物業A。日後來港工作的內地人數目會增加，應該會控制一房供應市場。小投資者不要持一房單位，但可以持有三房單位，隨時改做分租單位。
賣完物業A，套現約480萬元。物業B就夫婦之間轉讓，徵稅跟舊制，不用付15%這麼貴，還可以按足八成，扣除尚欠款項可套現230萬元，即多了約700萬元現金在手。
當然，讀者工資50,000元，他的借貸力約640萬元。假設讀者沒重大消費和負債，B欠400餘萬元而工廈欠100萬元，他可獨力支撐。
整理物業資產為關鍵
不過，若想再買單位，就要將借貸力由無變有，可以讀者自己出多份糧，又或令老婆有出糧。筆者傾向開公司出支票給老婆當做新收入，但這個只是大方向，如何做得細緻，需要心得。只要做錯一個步驟，銀行察覺到，整體按揭申請立即拒絕。
B拆名後，夫婦之間有人是無樓，有700萬元在手，可八成上會買一間三房單位。800萬元單位八成按揭，首期僅160萬元，還剩540萬元，其中一半即270萬元，可用債基槓桿收息，先不要太高槓桿。1:1或1槓0.5，都有10厘年息收，即每年收息27萬元，都接近讀者半個月人工。
若果不是樓市大升，讀者的資產其實很弱。人已中年老婆無工作，只有50萬元現金，趁還有工作時整理好物業套現，一旦自己生意轉差就大問題。因此「不變應萬變」不屬讀者的選項，亦不屬無每月現金流的人的選項。
