豪宅蝕讓個案頻現 港島南區有業主劈價7,000萬 足夠購入9間鄰區海怡半島兩房戶

豪宅蝕讓個案頻現 港島南區有業主劈價7,000萬 足夠購入9間鄰區海怡半島兩房戶

肺炎疫情對樓市個別版塊的影響愈趨明顯,特別是大碼豪宅單位,交投雖然活躍,但成交價令人吃驚。其中港島南區成為蝕讓重災區,有獨立屋狂蝕7,000萬元易手。

撰文:經一編輯部  | 圖片:新傳媒資料室、Getty Images圖片

一直以來,港島區豪宅有價有市,豈料近日接連出現大幅蝕讓個案。當中位於黃竹坑的深灣9號,據土地註冊處資料顯示,其中一間單號獨立屋,日前以1億元登記易手,新買家及原業主的英文名字同樣為普通話拼音。

深灣9號蝕7,000萬

原業主於2016年10月以1.38億元購入上址,即是次賬面蝕讓3,800萬元或27.5%,若連同釐印等開支,料實蝕7,000萬元。上述物業實用面積3,404平方呎,設275平方呎花園,是次成交呎價約29,377元。不過,有區內代理表示,上述物業未曾推出放盤,不排除是次易手為內部轉讓。

如果用其他物業來量化,7,000萬元差不多夠買九間鄰區鴨脷洲海怡半島的兩房戶。該屋苑日前成交的30座中低層C室,實用面積526平方呎,日前以800萬元售出,平均呎價15,209元。深灣9號為嘉華國際(00173)、信和置業(00083)及南豐集團合作發展,提供六座合共411伙。當年開售時吸引不少富商名人入市,包括樂壇天后王菲、容祖兒及影后劉嘉玲等。

另一方面,同屋苑另一個複式戶,近日於市場招標放售,估計市值約2.4億元。戴德梁行香港資本市場部執行董事羅梅蘭表示,上述深灣9號1座頂層全海景雙連複式特色戶,實用面積4,764平方呎,連雙車位,現招標放售,10月9日截標。市場估計該物業市值約2.4億元,即市值實用呎價約50,000元。

資料顯示,物業由浙江省舟山市富商、和潤集團主席虞松波等人持有,虞松波曾以135億元人民幣身家,躋身胡潤百富榜第252位。

持貨不足三年蝕讓離場

與深灣9號一海之隔的鴨脷洲區新型豪宅南灣,日前再現損手成交。土地註冊處資料顯示,南灣2座中層B室,實用面積1,795平方呎,日前以4,400萬元登記售出,平均呎價約24,513元。原業主在2017年底以5,385萬元購入,賬面貶值985萬元。由於持貨不足三年賣出,再需付10%額外印花稅,涉及稅款538.5萬元,即是蝕逾1,520萬元。資料顯示,原業主為連綺雯,與金粵控股(00070)一名主要股東同名。

豪宅蝕讓個案頻現 港島南區有業主劈價7,000萬 足夠購入9間鄰區海怡半島兩房戶
南灣有業主持貨不足三年賣出,再需付10%額外印花稅,涉及稅款538.5萬元,即是蝕逾1,520萬元。

金粵控股前身為海王國際集團,主要從事澳門各娛樂場貴賓房博彩中介人業務中收取溢利、放債業務及管理及經營酒店業務。受疫情影響,澳門博彩及酒店業生意受到打擊。同屬港島南區的赤柱富豪海灣,日前亦錄得大額蝕過千萬元成交。該物業為A型單號屋,實用面積3,034平方呎,望開揚海景,業主原叫價7,500萬元放盤,累減500萬元,最終以7,000萬元售出,平均呎價23,072元。資料顯示,原業主早於2013年以約7,880萬元購入,是次易手賬面蝕讓880萬元,若連購入單位的釐印費及代理佣金計,估計實質損手超過1,350萬元。

新界區豪宅一樣有不少損手個案。大埔比華利山別墅萊茵道雙號屋,實用面積約2,115平方呎,五房間隔,望吐露港海景,業主原本叫價2,480萬元放售,累減約200萬元後終以2,280萬元易手,平均呎價10,780元。原業主於2011年以約3,069萬元購入物業,持貨九年,現賬面蝕讓789萬元,期內貶值約26%。如計及釐印、佣金等雜費支出,估計實質損手逾945萬元離場。

比華利山15宗成交8成輸錢

事實上,大埔比華利山別墅於今年合共錄得15宗左右二手買賣,其中12宗屬蝕讓,賬面蝕讓幅度由2%至30%不等,即是八成業主輸錢離場。另上水雙魚河St. Andrews Place單號屋,實用面積約3,879平方呎,日前以5,000萬元易手,實用呎價12,890元。據了解,原業主於2012年以5,900萬元購入上址,持貨約八年,現賬面蝕約900萬元。有消息指,原業主買入上址後,曾多次加按單位,今次或因財困而要賣樓。

豪宅蝕讓個案頻現 港島南區有業主劈價7,000萬 足夠購入9間鄰區海怡半島兩房戶
今年大埔比華利山別墅合共錄得15宗左右二手買賣,其中12宗屬蝕讓。

中原地產副分區營業經理周家傑指,沙田九肚山玖瓏山月瓏閤2座中層D室,實用面積988平方呎,為三房連套房及工人套房間隔,原開價約1,300萬元,議價後以1,263萬元成交,平均呎價12,783元。2015年原業主以1,449萬元買入該單位,持貨約五年,賬面蝕讓約186萬元或12.8%離場。

利嘉閣地產助理分區經理陳龍勳表示,屯門滿名山滿庭12座中層B室,實用面積905平方呎,屬三房套房間隔。原業主於去年初叫價1,450萬元放售,及後經多次減價,近日終以960萬元沽出,累減490萬元,實用面積呎價10,608元。原業主於2016年10月,以1,134.7萬元購入該單位,持貨約四年,現轉手後賬面蝕讓174.7萬元。

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財團出價投地轉趨審慎

豪宅市道差;加上疫情持續,財團出價競投豪宅地皮亦轉趨審慎。日前批出的西貢蠔涌西貢公路近響鐘路官地皮,地皮截標時,接獲22份標書,入標財團包括長實集團(01113)、信和置業(00083)、永泰地產(00369)等財團,結果由華懋僅以5.32億元,力壓其餘21個入標財團奪得,以可建樓面57,528方呎計,樓面呎價只是9,246元,稍低於市場估值上限。綜合市場日前預測,項目估值介乎約4.03億至6.2億元,相當於每平方呎樓面地價7,000至10,800元。

對比西貢區內對上一幅拍出的住宅用地,即對面海康健路地皮,由信置於2015年4月以6.09億元奪得,當時樓面呎價為11,804元,即區內地價於五年間回落超過兩成。華懋行政總裁蔡宏興稱,受疫情影響,目前地價較過往同區地皮稍為回落,但以目前市況而言,地價仍屬合理水平,集團對本港經濟發展仍有信心。

項目總投資額約10億元,將興建低密度分層住宅,地皮近海位置則建洋房。萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文認為,地皮中標價仍屬合理水平,反映發展商對住宅地皮仍有興趣,以及對豪宅後市有信心,尤其是西貢區未來供應量少。

疫情損入市意欲 中長線仍看好

另外,土地註冊處資料顯示,渣甸山白建時道20號屋地,於今年7月22日以8.5億元成交,買家以公司名義登記,為Rich Infinity Enterprises Limited,屬海外註冊公司,由於買家以公司名義購入,需繳付樓價三成辣稅,涉資約2.55億元。原業主為老牌家族,持有地皮多年,於2010年由遺產執行人Woo Boon Ho及Woo Boon Ho Eng承接,並由其售出。

據悉上址地皮面積約17,094平方呎,現為一幢樓齡逾60年的洋房,實用面積約5,353平方呎,附設逾10,000平方呎花園,倘若以地積比率0.6倍計,可建樓面約10,256平方呎,以易手價計,每平方呎樓面地價約82,878元。據萊坊日前發表《香港每月物業市場報告》,指疫情爆發第三波;加上政府實施嚴格的社交距離限制,影響買家入市意欲。其中豪宅市道慘淡,準買家查詢量大減,惟業主持貨力強,且看好豪宅的中長線前景,故未見大量新放盤。預計低息環境維持頗長時間,有利樓市發展,料豪宅樓價全年跌5%。

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