新樓盤貨尾偏貴有原因 拆解發展商的機心|1% Anthony

新樓盤貨尾偏貴有原因 拆解發展商的機心|1% Anthony

讀者羅先生:你好!最近看了一個半新盤的兩房單位,代理跟本人說附近有個新盤,最後幾間賣出的價錢已比本人這個單位貴三成,一房單位賣出逾千萬元,所以本人看的這個單位好便宜了。本人心裏感到奇怪,為甚麼可以賣到這樣的天價呢?是否本人食米不知米貴呢?

撰文:1% Anthony|圖片:unsplash

新樓盤貨尾偏貴有原因 拆解發展商的小心機 |1% Anthony

1% Anthony:貨尾,一般都會偏貴的。因此,如果代理用附近某某新盤貨尾單位的高價成交來跟閣下的單位做比較,只是一些銷售技巧而已,不能作準,不要中伏。為甚麼貨尾單位一般都會偏貴呢?那就要從發展商的銷售策略講起。

筆者的團隊也是發展商,近年除物業投資教學外,亦活躍於活化工廈及收購重建,就像一般發展商,透過代理銷售單位。筆者團隊當然規模不大,不能與大發展商媲美,但過去幾年累積的買賣經驗也挺多的。

2017至2018年間,推出兩個位於東九龍的全幢工廈活化項目,很快就沽清,亦已交樓了。2018年至今,筆者團隊又再完成收購了三個舊樓項目,分別會興建一幢新式智能工廈、一幢甲級配套的商廈,以及一幢精品豪宅,未來幾年會陸陸續續推出市場。為甚麼貨尾特別貴?

賣樓分三批銷售

第一批是還貸款期,比較心急賣樓。物業發展公司會投入資本,也會跟銀行融資借錢。因為銀行貸款日日計利息,就算股東不急著用錢,都要還錢給銀行。

銀行也會有意無意間,催促快點賣樓,快點還錢,那他們這筆貸款就安全了,所以首批單位一般都會貼市價,甚至比市價有些少優惠盡快推售。

第二批是回本期,還了錢給銀行,就沒那麼心急了。但是作為一個股東,筆者也是這麼想,投了那麼多資金,當然想盡快回本,那麼就可以盡快投入另一個項目,再賺錢了。雖然沒有第一批那麼心急,但心內都想盡快賣,所以第二批通常會略為提價,不會太進取,務求盡快回本。

新樓盤貨尾偏貴有原因 拆解發展商的小心機 |1% Anthony

發展商求價不求量

第三批是利潤期,當然希望賣貴點,能賺多點。錢已還了,本也回了,賬面上餘下的第三批單位,基本上是沒有成本的了,可以慢慢賣,所謂賣多一元,就賺多一元。

故提價幅度會比較大,甚至乎再分幾小批,一批一批的加價加推,因為賣完就沒有了,便要等下個項目了。所以這刻賣樓一點都不用心急,到了所謂求價不求量的境界,所以貨尾的價錢一般較貴。甚至一些特色單位,都會留到最後招標出售。

當然這只是一般情況,每個發展商賣樓都有不同的策略,不能一本通書看到老。可能有些樓盤由頭到尾便宜,有些由頭到尾都貴;有些先開高價,後來因應銷情再推折扣,不能盡錄,今次作為一個新晉發展商的一份子,純粹分享經驗而已。