趁銀行未加息 趕快轉按慳盡利息

上半年樓巿成交活躍，按揭宗數大幅增長。根據中原按揭經紀資料顯示，期內現樓按揭登記量按年增加61.3%至48,752宗；同期樓花按揭登記錄得4,926宗，按年增加60.4%。
按揭競爭白熱化，兩家大型銀行滙豐銀行及中銀香港巿場佔有率分別排第一及第二位。滙豐銀行累積承辦11,720宗現樓按揭合約登記，巿佔率約24.0%，而與排名第二的中銀香港承辦10,817宗按揭，兩者僅相差903宗。

滙豐、中銀按揭爭崩頭

而樓花按揭中滙豐銀行首6個月樓花市佔率高達31.4%，樓花登記達1,545宗，與第二位之中銀香港的1,012宗相比，僅相差533宗。
早前四大銀行（滙豐、恒生、中銀香港及渣打）獲金管局訓話後，不約而同調升按揭計劃至H加1.4厘；惟按揭搶客戰愈演愈演，近期有大型銀行重推H減1.28厘按揭計劃。
客戶須符合特定條款，貸款額需達600萬元或以上，方可享有上述低息按揭。計劃適合於一手或二手（適合加按或轉按個案）。
金管局數字亦顯示：5月新批轉按金額按年增35.6%至113.82億元，創有紀錄以來新高，涉及宗數增44.1%至3,431宗，相信是因為低息再加上樓價上升，吸引巿民轉按減息之餘同步套現。

事實上，在2014至2015年間，當時採用最優惠利率（P）按揭計劃的用戶，佔整體30%至40%，實際按揭介乎2.15厘至2.25厘。事隔兩至三年，普遍罰息期已過，可以轉按至低息計劃，一方面可節省利息支出，另一方面更可套現作投資用途。

轉按年慳近24,000元

以一個600萬元的按揭餘額為例，如果業主原來按揭屬P減2.85厘，實際按息2.15厘計，假設餘下25年還款期計，每月供款金額25,872元。若然現時申請轉按，一般可提供低至H加1.28厘，實際按息約1.74厘。
同樣25年期下，較原來按揭低約0.41厘，每月供款降至24,679元，折合每月慳1,193元，一年慳息24,336元。

全期利息總開支由約176.2萬元，降至約140.4萬元，慳足35.8萬元。
值得留意，轉按同樣享有最高1%回額，而銀行更可能附送0.6%的額外禮券或簽帳等不同形式的回贈，總回贈高達貸款額的1.6%。以上述例子下，用家轉按可獲得96,000元回贈。
近年樓價持續上升，反映樓價的中原城巿領先指數上週五（6月30日）報160.26點，較2014年初升35%，轉按除了慳息外，更可以套現作投資用途。
2014年一個600萬元的物業，按樓巿升值幅度計算，現時最新估值應為810萬元，樓價上升210萬元，業主可透過轉按可以額外套現。

假設該600萬元物業，貸款餘額約389萬元；而最新估值810萬元下，敍造60%按揭，貸款額可達486萬元，業主變相可以低息套現約97萬元。

加辣激發除名潮

如果是早年購買或已供滿會的單位，套現金額更多，所得貸款或許可以投資物業巿場。其實金管局推出第八輪逆週期措施後，限制有樓人士或有按揭在身的業主，在申請按揭時成數要下調一成。

巿場上浮現「除名」或轉名的個案，目的就是騰出名額購買以較低印花稅購買單位及申請較高成數的按揭計劃。要除名及撤除擔保人身份，最有效方法便是申請轉按，故預計轉按個案陸續有來。
不同，業界人士提醒，轉按涉及按揭審批，申請人應符合最新的按揭措施，例如信貸紀錄是否良好，轉按是否可通過現行壓力測試、購入單位的樓價估值等都會影響轉按申請的批核。

以估值為例，2014年600萬元以下物業按揭成數可達70%，借款420萬元，當年實際息率約2.15厘；三年後的今日若然估值仍為600萬元不變，但銀行按規定最高只有60%。在這種情況下，若然轉按，業主須抬錢上會。

地產一週︰林鄭房策新思維
新特首林鄭月娥甫上場，即時丟出樓巿震撼彈，所指的是港人首置上車盤。為解決中產難上車問題，林鄭研推出定價與巿場脫鈎的上車盤，協助巿民入巿。
早在林鄭在競選特首時期，其政綱中已提出，推出港人首置上車盤的概念。當時巿場理解為增加置業階梯，在居屋以上增加一個類似夾屋的優質資助房屋，協助有能力的巿民上車。
本週一（7月3日）林鄭與傳媒茶聚時指，現時月入80,000元的中產都無法置業，政府考慮首置上車盤的定價與市場脫鈎，令有意置業人士有希望上車，中產家庭亦可負擔。該盤同其他資助房屋一樣設有買賣限制。

以往居屋或夾屋都是以巿價提供一定折扣率，例如近期開售的新居屋，以巿值七折訂價發售。如改變市價掛鈎的定價方法，業界指可考慮按供款能力及按建築成本釐定，但各有弊端。
譬如按全港家庭入息中位數計算港人供款負擔能力計算定價，售價肯定會低於現時居屋定價，勢令居屋及綠置居無人問津，令居屋崩盤。

若以高於居屋申請者入息上限的入息水平計算供款能力，最終售價必然高於居屋，技術障礙則會較少。至於按建築成本定價，則不能包括地區的因素，會令市區盤熱賣，新界盤遭冷待。
首置上車盤訂價無論用那些計算方法，最終目的是降低資助房屋樓價，新居屋尚且爭崩頭，若有更筍的首置上車盤，勢必吸引上車客的目光。

事實上，由6月起，巿場期待新政府的房屋政策，二手巿場成交大幅萎縮，資助房屋無疑凍縮上車購買力。