放寬非住宅按揭無助救市 甲級商廈價連跌14個月

放寬非住宅按揭無助救市 甲級商廈價連跌14個月

雖然肺炎第三波疫情似有緩和,政府突放寬非住宅物業按揭成數至最高五成,但商廈市場未見受惠,甲級商廈售價連跌14個月,今年累積跌幅亦達到9.6%,而且市場逐漸出現蝕讓成交個案。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室

金管局早前公布放寬非住宅物業按揭貸款的逆週期措施,非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限,由四成上調至五成。然而商廈市場前景仍嚴峻,「減辣」措施未必能阻止市道惡化。

今年累跌近一成

美聯工商舖資料研究部日前發表的《商廈快訊》報告指,2020年8月甲級商廈售價連跌14個月,今年累積跌幅亦達到9.6%。報告指出,甲級商廈於8月售價按月再挫0.3%,連跌14個月,單計今年,甲廈售價已經累積蒸發9.6%。亦有業內人士指,雖然減辣對市場心理影響正面,但作用仍有限,亦未能阻止部分板塊的租售價繼續下調,建議政府宜再下調工商舖的印花稅,以及再加大放寬工商舖的按揭成數。

在港島核心區中,上環區按月跌1.3%,最新平均呎價23,718元,按年急瀉29%,是表現最弱的區域。區內近日更有本地老牌家族將持有多年的物業推出放售。位於上環永樂街5號,由永安祥集團持有的永安祥大廈,現拆售13層寫字樓及兩個地舖,寫字樓全層建築面積由約1,700平方呎起,售價每平方呎由14,000元起,入場費約2,380萬元。永安祥集團在香港擁有超過60年歷史,主要從事證券行及財務公司。

第一太平戴維斯香港高級助理董事陳健鋒表示,早前市況較好時,上述物業市值呎價約18,000至20,000元,目前意向價相比一年前折讓兩成或以上。

同時,甲級商廈成交量持續疲弱,50大指標甲廈8月僅四宗買賣,是連續三個月指標甲廈買賣低於五宗的水平。由於寫字樓價格持續下跌,市場也逐漸出現蝕讓個案。當中尖沙咀新文華中心一個單位以695萬元易手,較原業主購入價低105萬元。

另外,葵涌商廈K83也錄得蝕讓個案,成交價據報較購入價貶值逾7,700萬元。資料顯示,由華南城(01668)創辦人之一梁滿林等持有的葵涌大連排道83號商廈K83三層物業,日前以約1.83億元售出,上述項目K83由第一集團發展,於2018年拆售。

市場消息指,其中三層共約16,276平方呎樓面連十個車位,新近以呎價約12,000元易手,總作價約1.83億元。據悉,原業主梁滿林等人於2018年中以約2.35億元購入,持貨兩年賬面蝕約5,200萬元,連使費料蝕約7,400萬元,相信為近年最大宗商廈蝕讓。

銅鑼灣亦有平賣成交。位於霎東街11至13號THE SHARP銀座式商廈高層全層,近日錄得以3,528萬元成交。該物業面積約1,579平方呎,成交呎價約22,343元。翻查資料,金朝陽集團(00878)曾在2013年把物業拆售,並獲投資者以5,052.8萬元買入,但買家於2017年取消交易。及後,發展商曾以招標放售。即是是次價格較七年前跌約三成,即1,524.8萬元。

放寬非住宅按揭無助救市 甲級商廈價連跌14個月
由華南城創辦人之一梁滿林等持有的葵涌大連排道83號商廈K83三層物業,持貨兩年連使費料蝕約7,400萬元,相信為近年最大宗商廈蝕讓。

舖王減磅灣仔物業

另外,近月有不少投資者意圖減磅、沽出持有的工商物業。人稱「舖王」的波叔鄧成波近期頻頻放售物業,最新一宗為灣仔軒尼詩道168至170號煥然樓,以約4.5億元成功賣出。獲委託負責放售事宜的第一太平戴維斯指該物業地盤面積約1,915平方呎,現時為一幢14層高商住大樓,地下至閣樓為商舖,1樓至12樓為住宅,現總樓面面積約22,368平方呎,可重建面積約28,725平方呎。

鄧成波在2016年10月,透過其兒子、Stan Group主席鄧昇耀的太太葉靄璇名義,以3.03億元購入上址。並於2018年,以5.5億元放售上址,即兩年間叫價下調1億元,減幅約18%。

另正八集團持有的北角聯合出版大廈19樓全層連兩個車位,全層面積5,650平方呎,日前以7,280萬元沽出,平均呎價12,885元,新買家為勝獅貨櫃(00716)。資料顯示,2018年2月正八集團以6,445萬元購入上址,是次易手賬面升值近13%或835萬元,但若扣除稅項8.5%、即約618萬元,及代理佣金等雜費,實際賺幅不足3%。

另一方面,寫字樓空置情況亦見持續。中原(工商舖)指出,8月份港島區整體甲級商廈空置率為7.41%,對比7月遞增約0.04個百分點。
當中銅鑼灣、灣仔、上環及金鐘甲廈空置率則持續上升,幅度約0.03至0.53個百分點,當中以上環甲廈升幅最為明顯。

料下半年租售先跌後穩

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,非住宅物業放寬按揭對於商廈市場心理影響大於實際幫助;加上銀行審批按揭仍然嚴謹,因此寫字樓交投未見有明顯受惠。另外,本港受到疫情影響,經濟仍未見明顯反彈,因此寫字樓價格續跌,市場也開始出現蝕讓個案。

不過,他認為中資股份不斷回流本港上市,將會為寫字樓帶來新的需求;加上市場資金充裕,相信商廈價格於低位將有支持,預期下半年商廈租售價將會先跌後穩,而成交量亦會較上半年有所回升。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示,雖然新冠肺炎未有消退跡象,不過疫情受控亦是好消息,政府防疫措施逐步放寬,經濟活動可望逐漸回復正軌,而且疫情已持續大半年,很多業主已面對現實調低叫價。

東涌商業地皮招標

市道氣氛差,但政府仍推出商業地皮招標,而且是位置偏遠的東涌,地皮估值僅由38億至57億元,預計每平方呎樓面地價介乎3,000至4,500元。項目為界東涌第57區地盤商業用地(東涌市地段第45號),剛於9月初開始招標,並將於10月16日截標。地盤面積約13萬平方呎,指定作非工業(不包括住宅、酒店、倉庫及加油站)用途,最高可建樓面面積約126萬平方呎。

地盤內被用作辦公室用途的可樓面面積不得高於114.5萬平方呎,而被用作非工業(不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站)用途的可建樓面面積則不得高於11.5萬平方呎。

位置偏離市中心及附近配套

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典稱,考慮到是次地皮的位置偏離市中心及附近配套,對上述商業用地估值為38億元,每平方呎樓面地價為3,000元,預期項目落成後,每平方呎售價為12,000元。

放寬非住宅按揭無助救市 甲級商廈價連跌14個月
普縉張聖典表示,預計東涌地皮每平方呎樓面地價為3,000元,項目落成後每平方呎售價為12,000元。

賣地章程訂明,買方須針對北大嶼山公路及擬議道路P1對地盤上方東涌第100區所帶來的噪音提交一份影響評估報告,並在指定日期前根據報告內的建議修建有關隔音屏。

此外,買方應於地盤東面指定處預留位置,以作接駁一條擬議行人天橋之用,並於地盤內提供有指定闊度要求的行人路及相關設施,以連接上述的行人天橋。同時,由於地盤位於東涌新市鎮擴展的填海範圍,賣地章程提到,買方應在發展前就地盤水平在未來可能岀現的變化,進行詳細岩土工程研究。

參考同區以往地皮的成交價,2014年10月,內地房企世茂集團(00813)牽頭,夥拍明發集團(00846)以18.3億元,投得東涌第53a區酒店地。 樓面呎價約2,998元,即低於3,000元。即使有港珠澳大橋等基建概念,但市場都不算太看好區內消費力,以至商業及酒店發展需求。

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