壓力測試點計?儲到首期但按揭唔批!人工最少要36,653元先買到400萬元樓

壓力測試點計?儲到首期但按揭唔批!人工最少要36,653元先買到400萬元樓

壓力測試 點計算?係咪儲到幾十萬首期,就可以上到車?絕對唔係!因為依家香港按揭規定仍然好嚴,除咗要睇銀行肯借幾多成按揭畀你之外,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試。不過,特首林鄭月娥在剛發表的施政報告中指有意放寬九成按揭要求,咁計法又有些不同,可參考 800萬樓借九成按揭 買樓最低入息要$57,838!每月供多50%!一文。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料室、unsplash、中新社

過壓力測試 要先批到按揭

曾經有月入30,000元的打工仔,買一層400萬元的樓都過唔到壓力測試,結果要撻訂,損失唔少。咁月入幾多先可以上到車呢?今次就同大家計一計數。

正常按揭供款利率計算

如以供款利率按息為2.375厘計算,分30年供款。第一次置業自住而且有固定收入,年紀唔係太大在40歲以下,所買單位又唔算太舊,最好在40年以下,最高可以按到90%。但要留意,計完的每月供款,必須低於入息的45%。

舉個例,一層400萬元樓,首期40萬元,貸款額為360萬元,每月供款為13,992元,入息最少便要31,093元。以為人工有31,093元以上就無問題?咪住!最難一步係通過壓力測試。

買樓唔止睇銀行肯借幾多成按揭畀你,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試
買樓唔止睇銀行肯借幾多成按揭畀你,仲要睇下你入息過唔過到壓力測試。圖片:unsplash

 

入息最少要36,653元先過到壓力測試

假設利率上升3厘,供款利率變為5.375厘,每月供款會增至20,159元,而供款要佔每月入息比率會增加至55%以下。即是說,你每月入息最少要36,653元先過到關!所以話,目前上車盤大部份都是4字頭,但一個月入30,000元的打工仔,根本冇可能上車。

仲有一點,借六成以上按揭(非自用為五成),係需要畀按揭保險,上述例子就要俾逾15萬元。如果冇咁多錢就要加借,咁每月供款額又會大咗,在壓力測試下,最低入息要求會變左38,247元啦。

400萬元 正常按揭 壓力測試
供款利率 2.375% 5.375%
360期月供 13,992(不借按揭保險)

14,600(加借按揭保險)

20,159(不借按揭保險)

21,036(加借按揭保險)

9成按揭條件(供款佔每月入入息) 45% 55%
入息最低要求(元) 31,093(不借按揭保險)

32,444(加借按揭保險)

36,653(不借按揭保險)

38,247(加借按揭保險)

壓力測試 按揭 樓市 樓價 上車 買樓 入息 壓測 九成按揭 400萬樓
一個月入30,000元的打工仔,根本冇可能上車。圖片:中新社

用呢套方式去推算其他樓價的最低入息要求,同樣借九成按揭,分30年還,會得出以下結果:

樓價(萬元) 通過壓力測試入息要求(元)

(不借按揭保險)

通過壓力測試入息要求(元)

(加借按揭保險)

200 17,684 18,325
250 22,104 22,907
300 26,526 27,489
350 27,206 32,070
400 31,093 38,247

(數值為四捨五入)

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即使係200樓,9成按揭,借30年,買家月入都要有18,325元。圖片:新傳媒資料室

450萬元以上 最多借80%

要留意,九成按揭兼借按揭保險計劃,只適用於400萬或以下物業,如在400萬至450萬元的物業,可借八成至九成之間。惟450萬至600萬元的物業,則最多只可以借八成,即是首期又要儲多啲。不過講明上車,都唔好諗到咁高樓價啦。不過,特首林鄭月娥在剛發表的施政報告中指,為協助首次置業人士,計劃放寬按揭保險計劃的樓價上限,詳情可看 【施政報告2019】首次置業800萬樓可借9成按揭

仲要提提各位,買樓前除預備首期,還要預留其他開支,包括印花稅、律師費合約、屋契或按揭契、代理佣金等等。350萬元的樓,呢啲洗費加加埋埋都起碼要預留10萬元。呢筆錢都仲未計裝修費,所以話,係香港上車真係一啲都唔易。