市況不穩政府地皮拆細出售 本年度房屋供應實較市場預期少 私宅供求失衡勢將加劇

市況不穩政府地皮拆細出售 本年度房屋供應實較市場預期少 私宅供求失衡勢將加劇

發展局日前公布新一季(2020/21年度第三季,即10月至2月)賣地計劃,市場焦點集中於港島區靚地,當中流標重推的山頂文輝道地皮,政府決定將一拆二出售,有測量師估計,此舉與市况疲弱有關,做法合理。

撰文:經一編輯部 |圖片:iStock圖片、新傳媒資料室

雖然本港持續受新冠肺炎疫情反覆影響,營商投資氣氛極低迷,但政府仍在淡市中將推出「地王」招標。當中位於山頂文輝道2、4、6、8、9及11號的豪宅地皮,政府現將地皮分拆兩部分出售,今年第四季先推出的2、4、6、8號,地盤面積約13.49萬平方呎,佔原先地皮面積約70%,地皮可建樓面料近29萬平方呎,將提供240伙。

降低發展商參與門檻

發展局局長黃偉綸解釋,考慮到山頂文輝道地皮或太大,可參與的發展商較少,令地皮在2018年推售時流標收場,故拆細出售,希望吸引更多發展商參與,同時亦不影響其價值。亦有發展商反映地段地價高昂,以原地段面積,參與的發展商大幅減少,因此拆成兩幅用途,降低參與門檻。

事實上,地皮曾於2018年10月流標後,當年市場估價介乎240億至480億元,而當時入標價是低於240億元,以可建樓面約40萬平方呎計,即五個入標的發展商財團,每平方呎地價出價均低於60,000元。當時發展局長黃偉綸解釋,政府訂出的底價已是非常合理。綜合市場預計,山頂地皮每平方呎樓面地價約介乎30,000至43,000元,估值約介乎86億至124億元,拆細後地價依舊不菲,市場料財團傾向合資入標。

長實集團(01113)執行董事趙國雄指,針對政府分拆山頂文輝道地皮出售,他認為之前文輝道地皮是相對較大,故投標反應或未達政府心目中水平,現時一分為二,料發展商興趣增加,料反應將熱烈。他強調集團對每幅地皮均有興趣,但要視乎地點及有無合適利潤,未來對地產市場仍然有信心。另一邊廂,新世界發展(00017) 副主席兼行政總裁鄭志剛稱,會待政府推出賣地章程後會積極研究標書的內容,有合適地皮會考慮投標。

料財團出價較保守

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為,文輝道住宅地由於規模較大,政府決定將其分拆成兩幅地皮,相信市場樂見於目前市況不穩下,政府能審時度勢調整相關賣地安排。萊坊執行董事林浩文則表示,始終以現時超級豪宅市況,相信財團在出價上會比較保守,就算「一拆二」,如政府不能「隨行就市」,此地皮仍有流標機會。

不過,他相信各大發展商必定有興趣,這地皮仍是「兵家必爭之地」。以全幅地皮計,估計每平方呎地價約30,000至35,000元,總發展成本約220億至260億元,料落成後每平方呎可賣70,000元起。

計及上述提及的山頂文輝道項目,本季將推出兩幅住宅地,合共涉及630伙。另一幅住宅地皮位於啟德跑道區4E區1號地盤,涉及390伙住宅單位。另外,港鐵公司(00066)將推出黃竹坑站第5期,提供1,000伙;亦將有四個私人發展及重建補地價項目,提供1,150伙。綜合所有土地來源,合共2,780伙;而首三季則會合共提供7,400伙。

政府全年目標提供約12,900伙中約4,150伙屬私人發展或重建項目,該部分今年已經提供1,680伙,但距離目標相差2,400多伙,即是政府能否達標,視乎多少私人發展項目可完成補地價。

市況不穩政府變陣 山頂文輝道地皮拆細出售
港鐵公司將推出黃竹坑站第5期,提供1,000伙。

房屋供應量有信心達標

黃偉綸透露,現時有數個大型項目正就補地價磋商。扣除私人發展或重建項目,本年度來自政府官地、一鐵一局的供應近9,000伙,有信心可達標。對於疫情會否影響賣地收入,以及會否改變賣地策略?黃偉綸強調,無論市況如何波動,都不會更改房屋供應計劃。

另鄰近香港迪士尼樂園的竹篙灣用地,黃偉綸直言不會用作發展住宅用途,因為高度限制用途的契約不可以用作住宅發展,而且要發展成住宅都需要迪士尼同意。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,除非有大型地皮推出招標,或有大型項目補地價;否則,將難達標。估計本財政年度賣地計劃所提供的單位數目,有可能不足12,000伙,或創2010年政府恢復主動賣地後的11年新低。

市況不穩政府變陣 山頂文輝道地皮拆細出售
黃偉綸透露,現時有數個大型項目正就補地價磋商。

私宅供求失衡勢將加劇

劉嘉輝續說,若未來供應偏低情况持續,而剛性需求依然殷切下,私宅供求失衡勢將加劇,除政府積極推地外,期望「土地共享先導計劃」可紓緩房屋供應不足問題。中原地產測量師行執行董事張競達則指出,政府本年度房屋供應目標12,900伙,首兩季私宅土地供應僅4,000多伙,本季只推630伙,實較市場預期為少。

因為舊樓私人重建項目取決於市場環境變化,此類型項目於市場轉旺、樓價上升時較易達成協議,惟樓市近日受疫情影響,後市不明朗因素較多,相信較難靠重建項目達標。然而,亦有市場人士認為,總計今年首三季7,400伙單位供應較季度平均目標水平為低,惟受多方不明朗因素影響,相信市場對本年能否完成供應目標的反應不大。

中環海濱地皮延遲推出

發展局早於6月底預告的2020/21年度第二季賣地計劃時,推出中環新海濱商業項目,但結果在淡市中,政府決定延遲至今年第三季招標。發展局長黃偉綸解釋,由於地皮採用「雙信封制」,因招標條款較複雜,需要更多時間準備,故順延至來季才推出。

他強調,中環新海濱3號商業地具價值及策略性,價格非唯一考慮因素,項目對未來商業運作、海濱設計的通達度等亦重要,若發展商出價未達政府制定的底價,政府亦不會出售土地,以確保不會賤賣土地。

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大部分寫字樓可享海景

資料顯示,中環新海濱3號商業地的地皮面積為516,312平方呎,預計可建樓面逾184萬平方呎,前臨維港,即是大部分寫字樓可享海景。政府表明在審批標書時同時考慮設計和價格,以確保用地設計合乎經濟和社會效益,即是以「雙信封制」招標,要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書,將按項目設計評分,設計和價格的比重各半,亦即是地皮有可能並非價高者得,入標者的技術能力、經驗及項目設計等同樣關鍵。

黃偉綸補充,政府會繼續以多管齊下的方式增加土地供應,務求維持持續和穩定的供應,回應市民在住屋、經濟和社會發展等方面的需求。市場人士認為,招標考量並非完全倚重出價金額,未必能創出賣地金額紀錄新高,預計樓面地價每平方呎可達20,000至25,000元。

萊坊執行董事林浩文稱在現時市況及疫情下,商業地吸引力相對低,因投資額大又屬長期投資,預計僅三至五個發展商或財團入標,除本地大型發展商外,大型中資會積極參與,部分會以合組財團型式入標,或中標後引入策略性投資者,估計以「雙信封」形式招標的流標機會較低。

預期地皮估值比1月下調約25%,估計樓面地價最高約25,000元,涉及金額400億元,總投資額600億至650億元。世邦魏理仕大灣區及香港的研究部主管陳錦平認為,當經濟和投資市場仍存在不確定性,政府推遲中環海濱商業地皮招標的決定合理。該地皮被認為是香港未來數年最有價值的土地之一,值得於更恰當的時機出售,讓地產商和投資者能更好評估及作出重要的投資決定。

市況不穩政府變陣 山頂文輝道地皮拆細出售
中環新海濱3號商業地前臨維港,即是大部分寫字樓可享海景。

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