5大中伏位 買新盤要提防

5大中伏位 買新盤要提防

近年新盤供應增加、開價貼市,加上發展商提供多項折扣及按揭優惠,吸引不少買家入市,不過買樓不同買菜,閒閒地一個交易幾百萬,如果一不留神做錯決定,隨時連渣都無!小編今次搜羅多個買新盤的「中伏位」,讓大家留意留意,做個精明買家!

撰文:Nic Chan

相:資料圖片

中伏位 1:最低價真正抵?

每次新盤推出首張價單時,均會展示最平呎價及售價,當刻的確吸引一眾買家,不過這其實只是宣傳的一部分!

細心留意價單,可會發現「最低價」單位未必太多,可能只有數個,它們更有可能景觀、環境等較差,導致價格「特平」;而撇除負面因素的其他單位,呎價及售價卻高幾倍,才真真正正反映價格!

提防方法:留意最低價單位數目,以及價單上所有單位的均價。



中伏位 2:用得盡最高折扣價?

另一項新盤吸引買家的技巧,就是提供各種優惠,計算折扣後售價看似吸引,不過買家是否真正用得到?

最常見的優惠,包括即供折扣、稅務回贈、二按優惠等,但買家若不打算即供,不用繳交額外稅項,又不會將物業加按,這些優惠全部成為虛設。

提防方法:了解清楚價單的「優惠」細節。

中伏位 3:真正平過二手?

發展商會以「平過二手」反映新盤超值,不過當中的「二手」,是否同級比較?是否個別成交呢?樓花期又多少?

如果二手較新盤接近港鐵站、設有大型商場,兼來自較名牌發展商,新盤「平過二手」是否合理?另外,如果該二手個案只是個別高價成交,比較是否有代表性?

最後,如果新盤樓花期較長,買家要2、3年後才可入住,那麼「平過二手」的差價,只是等待收樓期間的額外成本回贈,是否值得呢?

提防方法:注意所比較的「二手」數據,以及新盤樓花期。



中伏位 4:即供付款 vs 建期付款

即供付款代表買入新盤樓花後,即時申請按揭,批出後銀行立即將尾數交予發展商,可理解為即時成交;建期付款代表正式入伙前,才申請按揭,入伙後才完成成交。

前者可讓發展商較早收錢,一般可享較高折扣,不過樓盤仍未入伙,業主只能白供。至於後者可不用立即付款,不過買家愈遲做按揭,愈要承受樓市風險--如果入伙前樓價下跌,銀行可能會估價不足,未能承造足額按揭,買家隨時要額外付出更多首期。

提防方法:樓市週期難料,最重要留意個人能力,是否能承受風險。

中伏位 5:管理費與設施是否成正比

現時新盤的管理費,動輒每呎4、5元,則每月供樓以外,額外多付數百至數千元,為何不能要求有更好設施享受?

另外,如果會所設施缺乏,新樓買入幾年成為二手樓,除了「新少少」外,還有什麼優勢與其他二手樓比拼?

提防方法:買新樓留意會所設施,同時屋苑較單幢盤好,可分薄管理費開支。