市值最大內地物管股 碧桂園服務業績維持高速增長 股價兩年升四倍 目標價均維持60以上

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、Getty Images圖片

碧桂園服務為碧桂園（02007）旗下物業管理旗艦，業務覆蓋物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務。自1992年成立以來，背靠母公司令業務得以一直維持高增速。

兩年股價累升四倍

集團於2018年6月以介紹形式分拆上市，每持有8.7股碧桂園股份，便可獲派發1股碧桂園服務。碧桂園服務首日掛牌股價收報10元，相當於市值250億元。目前股價在50元上下，較兩年前首日收市升逾四倍，市值躍升至逾1,300億元。

集團上市時，在中國物業服務百強企業當中排行第三，合同管理總面積達3.29億平方米，涉及物業項目達440個。截至2020年6月底止，合同管理總面積已增至7.46億平方米，兩年間急增接近一倍；涉及物業項目逾2,405個，遍及31個省市自治區。在內地物業服務百強企業當中，已躍升至首位（見圖表一）。

業務增長維持高增長勢頭，今年上半年收入62.71億元人民幣，按年增加78.4%（見圖表二）。

近年，城市服務成為物業管理行業中，新興的細分市場，其服務覆蓋公共區域，提供園林綠化、環境衞生、垃圾管控、房屋管理及設施保養等綜合營運服務，故範疇比物業管理更廣泛。集團亦因應市場趨勢，將業務範疇伸延至非住宅物業市場，包括為商業及寫字樓物業提供企業行政服務、為城市公共基礎建設提供營運及維護服務，及以城市為基礎的產城融合體系，提供綜合營運服務。

另外，隨內地城鎮化進程加速及環境衞生行業市場不斷提升，政策利好下，環境衞生行業增長具前景。集團把握機遇，剛於10月中宣布收購滿國康潔70%股權，總代價不高於24.5億元人民幣。滿國康潔成立於2015年，從事城鄉環境衞生一體化管理營運服務，目前業務覆蓋內地20多個省市自治區。

公司在內地率先實施城鄉環境衞生一體化業務，是「昌邑模式」的締造者，其所制定的模式在內地環境衞生行業推廣。至於旗下康潔科技集團具備中國清潔行業國家一級資質，是中國城市環境衞生協會（中環協）常務理事單位。

「昌邑模式」是一項標準化服務，主張統一收集、統一清運、集中處理及資源化利用；並將互聯網技術融入營運及管理，實現智慧產業化。集團指，滿國康潔是快速成長的行業龍頭，具備優秀管理運營能力及市場拓展能力。收購後有利進軍城市服務領域，助力打造多元化城市服務品牌，帶來協同效益。

料併購陸續有來

中金指出，滿國康潔是內地市政環境衞生行業的十強企業之一，收購能夠加強碧桂園服務的業務組合。另外，收購作價相當於滿國康潔2020年承諾淨利潤（扣除非經常性損益後）的15.9倍，較同類已上市公司平均市盈率逾20倍為低；另根據交易條件，2021至2023年盈利承諾的按年增速達20%，均顯示出收購作價具競爭力。

中金預計，滿國康潔的盈利貢獻將於2021年起全面反映，帶動碧桂園服務來自城市服務業務的收益提升至3億元人民幣。該行考慮上述理由後，將碧桂園服務2021年盈利預測上調5%至38.5億元人民幣。該行相信集團併購動作陸續有來，以擴大管理規模及豐富服務種類，故給予碧桂園服務目標價67.6元，相當於2021年預測市盈率約45倍，維持「跑贏行業」評級（見圖表三）。

里昂亦認為，收購有利集團鞏固在城市服務範疇的領先地位，管理層目標增加城市服務及增值服務收入，長遠可與物業服務收入看齊。該行將2021及22年核心盈利預測分別上調3.1%及3%，以反映新收購項目的貢獻，維持「買入評級」，目標價由65元調高至65.5元。10月23日，碧桂園服務股價收報46.65元。

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