心急上車易中伏 5招避撻訂

心急上車易中伏 5招避撻訂

樓巿忽然轉旺,用家爭相入巿。惟樓巿新鮮人缺乏置業經驗,烏龍百出,有準業主在律師樓提示下才得悉忘記預留釐印費資金;更有上車客心急入巿,誤墮凶宅樓層,例如一對新婚夫婦去年11月以365萬元購入元朗雅珊園物業,打算搬離劏房共築愛巢,豈料單位相鄰是凶宅,令按揭大受影響。

究竟可以怎樣避免撻訂?

文:鄭福發
相:胡景禧攝
節錄︰馮卓韞

招數一:預先估值避凶宅

以往轟動全港的凶宅包括德福花園C座低層五屍命案、康怡花園D座低層烹夫案及荃灣中心17座低層一家六口自殺案等。

上述凶宅不獲銀行估值,故未能敘造按揭。相鄰單位有機會亦被波及,例如德福花園同層八個單位均不能估值等。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,傳統發生命案的凶宅不能敘造按揭,但鄰近單位並非每家銀行都拒絕。

「只要準買家在簽定臨時買賣合約前行多一步,預先自行為單位估值或作預先審批,審批過程須時短至一日,就能確保有銀行承按,免除撻訂風險。」王美鳳說。

招數二:饋贈物業五年內忌沾手

若地產代理介紹樓盤,該盤為父母轉名予子女的物業,買家一不留神繳付「細訂」,打算申請按揭,但物業屬「送契樓」,屬饋贈(Deed of Gift)物業,銀行難以承擔追索風險,都不會批出按揭。

王美鳳指,2006年本港取消遺產稅,但物業饋贈受《破產條例》限制,在五年內饋贈人若被追討,即使送出的物業,仍有機會被追回,故銀行一般不會敘造按揭。

招數三:事先清還私貸

據中原按揭資料,近期一名月入近83,000元的中產人士,有意購入九龍站擎天半島低層單位,作價約1,600萬元,年期30年、成數為50%、息率約2.15厘,每月供款約30,173元。

供款佔入息比率(DTI)少於40%,理論上按揭應可獲批,但銀行最終未能批出按揭。按揭中介人追問下得悉,申請人隱瞞汽車貸款每月6,000元及私人貸款每月5,000元的開支。

計及上述兩項開支後,雖然DTI勉強過關;但當模擬壓力測試下,息率再調升3厘後,每月開支將達54,682元,佔收入比率68.4%,超出金管局要求的60%以下。

「中高收入人士一般有車,車位,甚至有私人貸款,上述開支都會計入DTI內。」王美鳳說。

招數四:儲定收入證明

港府多次推出辣招,無論用家或投資者大受影響,傳統收租客在購買收租物業時,除雙倍印花稅(DSD)外,DTI計算上亦會較首置單位調低10個百分點,亦即40%。

王美鳳提到部分非固定收入或靠佣金收入的職業,例如的士司機、琴行老師、地產代理等,收入可能較高,但未能提供穩定的糧單證明。

「上述人士宜儲定收入證明,每次有收入都先存入戶口;在置業前最好先做預先批核,免除撻訂風險。」

招數五:預留資金週轉

《2014年印花稅(修訂)(第2號)條例》刊憲後,列明印花稅須在簽訂正式買賣合約時加蓋印花,亦即在「大訂」時繳付印花稅。

以擎天半島個案為例,首套房下從價印花稅約60萬元,涉及資金龐大,按揭專家籲留意條列要求,預留充裕資金作週轉之用。

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