準買家等唔切 新盤低開 即搶爆

準買家等唔切 新盤低開 即搶爆

一石激起千重浪,荃灣新盤全•城滙以低巿價15%推出,成功在淡巿中突圍而出,收票數字節節上升,刷新1997年以來新盤開售最高票數紀錄。華懋集團低巿價的推盤策略奏效,激發租及落錯車等用家入巿;其他發展商亦「有樣學樣」,短期內將爆發新盤戰。

 

華懋以略低巿價推出新盤全•城滙,瞬間激發巿場購買力。全•城滙自上週四(8月17日)開始收票,每日皆接獲2,000至3,000張入票,截至本週三(23日)累積錄得逾22,500張入票認購申請,按首輪開售的521伙計,超額認購42倍。 全•城滙收票數目已打破2016年由新鴻基地產開售的元朗Grand YOHO一期(16,700票)紀錄,創1997年以來最高票數紀錄(見表)。

 

而本港新盤歷史上收票量最高紀錄保持者為1997年青衣灝景灣,當年錄得逾30,000票;同年開售的將軍澳東港城亦錄得逾27,000票,全•城滙則排在史上第三位。以每票10萬元計,全•城滙共凍結資金逾22.5億元。

 

全•城滙以「全城哄動價」推出,售價亦較同區新盤折讓15%。首輪開售的521伙單位中,價格和呎價最便宜的為第8座5樓B室,該單位實用面積427平方呎,訂價675.5萬元,華懋提供最高10%特別折扣及10%即供折扣後,折實價為540.4萬元,折實呎價為12,656元。

喜遇入場費418萬

對於問價相對低廉,華懋銷售部總監吳崇武指出,集團投得該地皮時成本相對低廉,決定開出一個較市價有折讓的價碼,再者「食太盡唔係我哋所作所為」。 觀乎買家入票情況後,相信登記票數超越20,000張,是當初估計不及。

 

許多人對樓巿反彈大感意外,其實原因可分兩方面,其一是租客入巿;另一每年落錯車的人士,仍有有住屋需求,重投樓巿的欲望。 從統計處數據中,自置居所的比例持續下跌。 2016年中期人口普查中發現,自置居所的家庭住戶數目為121.7萬戶,佔全港百分比為48.5%,數字較2011年的52.1%,下跌了3.6百分點。

 

若與2006年比較,當時自置居所百分比為52.8%,十年間自置比率下跌4.3個百分點。 相對而論,擁有自置居所的家庭減少,亦即租樓的家庭增加,全租住戶由2006年的95.7萬戶,大幅增加23%至117.3萬伙。

 

 

自置居所比例下降,原因之一是有業主放售單位,該類業主可能睇淡巿或其他原因,若從投資角度,在樓巿上升週期中放售單位,可被形容為「落錯車」。 以2016年本港家庭數目近250萬戶計,自置物業比率過去十年下降4.3個百分點,反映期內有近十萬個家庭沽出自住物業後難以再上車。

 

他們由業主變成租客,每年捱貴租,面對樓巿持續上升,許多人手頭資金到達置業臨界點,最終還是會重新樓巿,形成樓巿生力軍。 自置居所比率下跌,另一原因當然是樓價高,許多年青人難而入巿而需要租樓,不少年青人在組織家庭首幾年都要租樓,然而,部分家庭在收入得以改善後,會計劃上車,成形潛在買家。

 

值得留意,全•城滙低巿價開售策略奏效,帶動樓巿氣氛向上,其中發展商紛紛趕推盤,加入搶客大戰。 本週二(22日)英皇國際旗下長沙灣巿區重建項目喜遇,突擊命名、開放示範單位並公布首批價單。項目位於福榮街538號,提供136伙中小型單位,實用面積介乎264至410平方呎。項目近90%為一房間隔;其餘為兩房單位。

 

喜遇首批涉及68伙,價單訂價由444.7萬至899.2萬元,最高可享6%折扣優惠,折實價由418萬至845.2萬元;呎價由13,980至20,616元,折實平均呎價17,167元。 該盤開價與同區二手物業如ONE MADISON、曉悅等相若。 若與早前開價的同區新盤AVA 61的平均呎價20,282元相比,則低水逾10%。

 

發展商為買家準備第二按揭貸款計劃,按揭金額最高為樓價30%,亦即一、二按合共最高樓價85%,以入場價418萬元計算,首期約63萬元即可上車。 英皇國際執行董事張炳強形容,首批68伙訂價為「小確幸價」,市區項目仍有400萬元入場價,是上車之選。

 

日出康城IVA期部署截擊

另外,港鐵鐵路物業浪接浪推售,正當荃灣全•城滙開售之際,新鴻基地產趕推旗下日出康城第IV期發展項目。 資料指日出康城第IV期分兩期發展,合共2,172伙,當中第IVA期涉及1,040伙,已於7月獲批預售樓花同意書。 新地方面早前透露,售樓說明書及示範單位亦即將完成;至於IVB期則提供1,132伙,已入紙申請預售。

 

另資本策略屯門新盤城•點本週獲批出預售樓花同意書,集團執行董事方文彬表示,項目會盡快上載樓書和公布銷售詳情,冀如期於本季內推售。據悉,城•點單位總數204伙,預計2019年9月落成,樓花期約25個月。

呎價萬元屋苑最後倒數

地產代理研究發現,實用呎價10,000元以下的屋苑所剩無幾。據中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,現時全港只餘下六個CCL成分屋苑實呎仍低於10,000元,全部來自新界西,佔該區兩成比例。

 

中原地產資料顯示六個屋苑包括香港黃金海岸 (9,865元)、 大興花園 (9,794元)、蝶翠峰 (9,699元)、荃威花園 (9,693元)及海翠花園 (9,559元)。六個屋苑中只剩嘉湖山莊呎價仍未升穿9,000元,最新報8,913元。 黃良昇指出,樓市有望於秋季重拾升軌,相信實呎萬元屋苑數量將進一步下降。

 

一手豪宅交易超越2016年 樓價上揚,一手豪宅成交量增加破頂。美聯物業綜合土地註冊處資料顯示,年初至週一(21日)逾2,000萬元一手私樓註冊量錄1,675宗,超越去年全年1,664宗高位,創歷年最高。

 

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,今年逾2,000萬元一手私樓註冊宗數,於不足八個月內已超越2016年全年水平。當中因年內有不少豪宅新盤推出的同時,發展商亦提供優惠及靈活的按揭計劃,搶佔市場購買力所致。 二手巿場相對轉弱,期內逾2,000萬元二手住宅註冊量僅852宗,遠低於同期同類銀碼一手登記。