九龍城AVA 55  開放式300萬有找

九龍城AVA 55 開放式300萬有找


啟德地皮創下高價紀錄,鄰近新盤以高呎價推出,位於九龍城啟德道的AVA 55,主打中小型單位。發展商首批先推38伙,折實呎價19,334元。雖然呎價高企,但勝在入場門檻低。項目一個開放式單位,入場費296.8萬元。

文:鄭福發
攝:何柏基
相︰九龍城AVA55主打細單位,折實入場費低於300萬元。

外資行報告顯示,港鐵觀塘延線刊憲後,刺激黃埔及何文田區屋苑樓價飆升95%及80%,大幅跑贏大巿的65%升幅,反映鐵路發展帶動樓價飆升。

如箭在弦的沙中線地皮備受追捧,啟德站旁的地皮,上週獲中資以88.37億元奪得,樓面呎價高達13,500元。

一站之隔、興建中的土瓜灣站,鄰近的新盤借勢以高價推出。由資深投資者盧華家族發展的AVA 55,位於九龍城啟德道55號,項目單幢式設計,單位數目不多,只有88伙,全部屬小型單位戶型。


88伙全數細單位

AVA 55間隔由開放式至兩房,單位實用面積介乎166至328平方呎,迎合單身上車客及小家庭所需。其中一房單位佔50%;兩房及開放式單位各佔25%。

項目具備港鐵概念,兼且鄰近啟德發展區,發展商訂價進取,首批推出的38伙,訂價介乎329.8萬至746.3萬元,呎價由19,109至24,018元。

發展商提供最高10%折扣,首批平均呎價19,334元。呎價較街尾的豪門(呎價12,188元),高出58%。

與豪門不同之處,AVA 55位處小學41校網,區內知名學府林立,包括瑪利諾修院學校(小學部)、華德學校及九龍塘官立小學等。

AVA 55另一賣點是鄰近多個綠化公園,包括九龍寨城公園、摩士公園及樂富公園,休憩綠化環境充足。在九龍城一帶提供不少泰國特色食肆及商店,生活配套方便。

投資前景方面,區內租金參差,大單位實用呎租介乎25至31元,而半新樓的細單位,呎租由約50元。

例如2014年落成、同樣主打中小型單位的「半新樓」曉薈,10月錄得最少兩宗租務個案,其中高層A室,一個實用面積202平方呎的開放式單位,以月租11,500元租出,折合呎租近57元。

樓齡約十年的豪門,高層C室一個實用面積815平方呎的三房單位,近期以月租25,000元租出,呎租近31元。以上述呎租估算,AVA 55租金回報率介乎1.6至3.5厘。

值得留意的是,AVA 55不設會所,而每平方呎管理費約4.5元。以面積最細的開放式單位計算,每月管理費約747元。

裝修貼士︰高樓底自製睡房

本港地少人多,樓價愈來愈高,工資追不上通脹,愈來愈多用家選擇開放式單位,近年新盤亦主打細戶型,九龍城AVA 55是其中之一。

事實上,AVA 55位處的九龍城一帶,以往受啟德機場影響,樓宇設有高度限制,自1997年機場搬到赤蠟角後,九龍區樓宇高限釋放,新建物業可以增高,即使開放式細單位亦可自己「加房」。

AVA 55的面積最細的開放式單位,實用面積只有166平方呎,但勝在樓底有3.3米高,適合室內增值。

發展商在售樓處擺放裝修效果模擬圖,其中B室開放式單位的圖片,採用閣樓設計,上方是「睡房」區;下方空間足以擺工作枱、沙發等起居空間,樓梯下可放訂製電視櫃連儲物空間,近乎完整廳堂布置。

值得留意,內置樓梯等工程受小型工程條例監管,業主須採用合資格專業人士及承建商。