400萬買樓收租　首選市區

自從讀過你第一本書後，腦海繼續想，如何將資產一變二，此亦是本人從小追求的事！希望Anthony能給點意見。

本人今年35歲，已婚，育有兩名小孩，2003年起節衣縮食，儲了逾十萬元首期，以80萬元買入粉嶺花都廣場一個單位自住，現尚欠銀行40萬元，月供逾3,000元，單位持有至今，市值約400萬元。

最近有代理介紹相若單位給我，業主急賣，380萬元左右就收票，比市價便宜20萬元。我想買多一個單位收租，市值租金約9,000元，你覺得如何？

但本人與太太的收入不多，本人約25,000元，太太約20,000元，現時持有現金約30萬元，沒有卡數及其他負債，請問我可以再買多個物業嗎？

謝謝！

文：1% Anthony首先恭喜你！上車的時間非常好，自住單位升了很多呢！其實以你們現時的財政狀況，買多一個單位問題不大。

最理想的是自住單位以你自己的名義持有，另外再買一個收租單位則以你太太名義持有，便可以節省雙倍印花稅了。

你的自住單位，以現時金管局的指引，最基本可以按60%。

以樓價380萬元，按息2.15厘、30年還款計算：

可借240萬元，減去欠銀行40萬元，即可套現200萬元。月供9,052元，佔月入僅36%而已。

壓力測試按息5.15%計算，月供13,105元，未超過月入60%。

至於收租單位，以現時金管局的指引，最基本可以按50%。

以樓價380萬元，按息2.15厘、30年還款計算：

首期190萬元，自住單位套現足夠付。月供7,166元，佔月入36%而已。

壓力測試按息5.15厘計算，月供10,374元，未過太太月入60%。

問題是買入新界北屋苑，是否收租的理想選擇？

筆者有朋友住在新界北的屋苑，環境確實不錯，自住舒適。如果目標是收租，則未必是一個好選擇。

正如你提供的資料，400萬元物業，收租才逾9,000元，租金回報率不足3%，是否值得呢？

事實上，筆者及戰友們一向喜歡投資的市區單幢樓，一個樓齡逾30年的二手單位，樓價約350萬元，已經可收租12,000元，回報率4厘以上，而且很容易租出。

至於升值潛力，筆者不敢妄下定論，事關近年新界二、三線屋苑確實跑贏大市。

現時市場以Lump Sum主導，亦是過往新界區二、三線屋苑跑贏的原因。

但今天已經400萬元了，未來還有多少升值空間？市區400萬元以下單位，租、售的值博率似乎更高。

作者為1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth