中年置業趁低息借盡九成入市

中年置業趁低息借盡九成入市

讀者Patrick問:本人一直有看你的Blog,去年未有聽你說把握時機買樓,現在非常後悔,進退兩難。

本人現年已41歲,聽說年紀大很難借按揭,怕再等幾年想買樓都沒有機會,很想盡快買樓。

現時本人手上的現金及基金合共約80萬元;月薪則約35,000元,如果想用40萬元做首期買一個細單位自住,以現時市況是否很難買到?樓價那麼貴,還會升嗎?

以本人的薪金是不是很難借九成按揭?若買入樓齡30年的物業,之後會不會很難出貨?

希望能解答一下,多謝!

文:1% Anthony筆者為讀者感到可惜,由2013年初政府推出三辣招,到去年暑假前,合共逾十個月,到處都是200多萬元的上車盤。

當時全城唱淡,唯獨是筆者高呼細價樓值得投資,今年這些單位已挑戰400萬元了,一來一回賺了百多萬元!

(一) 怕再等幾年,想買樓都沒有機會了! 40萬元首期可以嗎?

買家年齡方面,現時一般銀行以「75年─人齡」計算,如果想延長供款期至 30年,減輕供款壓力,這幾年是最後機會了。

如果借盡九成,買350萬元單位,首期35萬元;加上釐印費、雜費及裝修費等約需要逾50萬元,貨源還是有的,亦視乎單位是否需要大裝修。

(二)本人的薪金是不是很難借九成 ?

以現時按息2.15厘計算,購入300萬元物業須月供11,881元,供款不超過入45%;加3%壓力測試,月供17,200元,不超過總入息55%,應該可以勉強過關。

就算有甚麼差池,別擔心!

讀者還有幾十萬元未用呢!借不到90%,不等於就要借60%,借85%都可以。

總之趁低息,趁未過45歲向銀行借到盡,多留現金在手就好。

(三)樓齡30年的物業樓,之後會不會很難出貨?

不會啊!筆者買的物業,大部分都已逾30年了。

30年樓其實不算舊,很多知名的屋苑都已逾30年了,例如淘大花園及得寶花園等。

六成按揭的供款年期,一般以最長「75─樓齡」計算,即使5五年後賣出,下手買家借錢應該難度不大。

只要悉心布置裝修,出貨亦不難。

如果借九成呢?根據HKMC指引「供款年期 + 樓齡」若超過70年,視乎每個物業的質素而定,HKMC會派員評估物業的質素及風險。

單幢樓及名不見經傳的小屋苑按揭貸款會比較緊,例如物業樓齡42年,HKMC有權借30年;亦有權只借28年,筆者亦試過中伏。

有些銀行毋須透過HKMC批按保,年期比較寬鬆。不過逾30年的物業,相信沒有問題。

(四)樓價那麼貴,還會升嗎?

會不會升?視乎你的入貨價!過去幾年任何時候看樓價都是貴的,所到讀者直到今日仍未買樓!

若讀者睇到單位溢價太高,例如有些新界區的二、三線屋苑,呎價較質素相若的市區樓還要貴,遇上這些情況,筆者呼籲忍手,或者轉場出擊。

趁現在先到處看看,選定自己的範圍,然後,等機會到來時才可以快人一步,買得筍盤。
作者為1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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