置富產業：永遠持有收息

置富在香港持有17個私人屋苑商場，物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2713個車位。

物業組合

置富由長實分析出來，當中的物業組合就是17個商場，位置分布全港各區，租戶數目近1400個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，即是商場顧客主要是該屋苑及當區的居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟週期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定的質素。

置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。數據可見平均出租率達97%，是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映管理有質素，以及位置有一定的人流，令出租情況理想。

重點商場分析

在17個商場中，貢獻最多的3個商場是：置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城，位於沙田，是10000個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源仍為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖，位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，商場有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。

馬鞍山廣場，位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟週期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民生常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中的特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

回報與估值

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定平宜。因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。從置富5年的收入數據中，可見租金收入不斷上升，由於5年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映5年內不斷加租，而出租率沒有因此而下跌，反映市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

投資策略：「永遠持有收息」

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定的質素，而屋苑商場的租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或下跌有限，因此股息回報其實有一定的保障。在香港樓價處較高水平，以及美國加息週期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。由於這房託以100%派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6%的股息率已有吸引力。投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
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