叫價貴過估價正常嗎?

叫價貴過估價正常嗎?

讀者Emily問:

我跟男朋友準備明年結婚,父母很希望我們可以自置物業,不用再租樓住,父母認為租樓住儲不到錢,將來要置業就更困難。

我們的積蓄再加上父母支持,60萬元首期已準備好了,於是到處睇樓,大型屋苑、單幢樓、新界西和九龍也睇過。

搵過四、五個地產代埋,睇過十幾個單位了,幾乎全部單位樓價都高出銀行估價很多。

銀行估價360萬元的單位,竟然叫價420萬元,最少差距都較估價高出20至30萬元。

代理都說這是目前新常態,買家都是這樣買樓的,代理又拿出很多剪報說,到處樓價都在創新高。

我們沒有經驗,分不清真假,想問問,現時市場真的是這樣嗎?

文:1% Anthony
1% 投資培訓中心課程總監叫價貴過估價正常嗎?

讀者Emily問:

我跟男朋友準備明年結婚,父母很希望我們可以自置物業,不用再租樓住,父母認為租樓住儲不到錢,將來要置業就更困難。
我們的積蓄再加上父母支持,60萬元首期已準備好了,於是到處睇樓,大型屋苑、單幢樓、新界西和九龍也睇過。
搵過四、五個地產代埋,睇過十幾個單位了,幾乎全部單位樓價都高出銀行估價很多。
銀行估價360萬元的單位,竟然叫價420萬元,最少差距都較估價高出20至30萬元。
代理都說這是目前新常態,買家都是這樣買樓的,代理又拿出很多剪報說,到處樓價都在創新高。
我們沒有經驗,分不清真假,想問問,現時市場真的是這樣嗎?

回覆:

怎可能?這只是代理的新常態,投資者絕不賣賬。
如果物業成交太少,的確有機會估價不足,例如一些舊區的單幢樓、舊樓,對上一宗成交已是去年的事。
去年上半年跟今天是兩個世界,估價確實有機會沒有追上市價,遇上這種情況,讀者需要參考附近同類型物業的成交價,而且也要有心理準備,銀行貸款可能會不足,有機會要多付一點首期。
然而,如果物業有正常的成交量,尤其是大屋苑,成交參考較多,以今天銀行的進取態度來看,很少會出現估價不足的情況。
如果叫價比銀行估價高出很多,相信是對方期望買家買貴很多!
自從額外印花稅(SSD)出現後,市場上二手供應急速減少,由於沒有競爭,業主放盤時亦會相對進取。

正如讀者所說,明明只值360萬元的單位叫價420萬元,業主找代理幫忙,再找一些不知價的新手去接貨,俗稱「扑傻瓜」!
遇上像讀者般急於買樓的年青準夫婦,更不會手下留情!
代理最重要是促成交易,今時今日,想買樓的人多,想賣樓的人少,說服買家追價容易得多,自然捨難取易,唔劏你劏邊個?
最實際的方法是以屋苑最近幾宗成交價作參考,例如同類型單位賣380萬元,那就最多付380萬至400萬元好了。
在最近的旺市,高於估價的成交比較多,令估價不斷上升。
然而市場也不是沒有筍盤的,投資者買樓求賺錢,市價或高於市價買入,賺甚麼錢?以筆者上週收鎖匙的單位為例,銀行估價630多萬元的單位,筆者以540多萬元就買到了。

另今年筆者又幫過不少同學們殺過一些上車盤,比估價便宜20萬至30萬元,是最基本的目標,最誇張的一個單位估價410萬元,同學以330多萬元就買到。
當然這不是一般新手,逛兩天街,睇幾個盤就做到。
以筆者的買入單位為例,鎖定目標後,花了差不多兩個月時間,向周邊四、五家代理行,十個、八個代理幫手搵、幫手傾,收了幾十個放盤;再加上自己的經驗、議價技巧,幾經辛苦才買得到。
年青新手應先鎖定目標,若東一拳、西一拳,漫無目的,很難買到好東西。鎖定目標後,熟悉成交、估價,講句說話都充滿信心!
最重要是建立自己的代理網絡,磨練好議價技巧,代理肯幫你,自然買到筍盤。

文:1% Anthony
1% 投資培訓中心課程總監怎可能?這只是代理的新常態,投資者絕不賣賬。

如果物業成交太少,的確有機會估價不足,例如一些舊區的單幢樓、舊樓,對上一宗成交已是去年的事。

去年上半年跟今天是兩個世界,估價確實有機會沒有追上市價,遇上這種情況,讀者需要參考附近同類型物業的成交價,而且也要有心理準備,銀行貸款可能會不足,有機會要多付一點首期。

然而,如果物業有正常的成交量,尤其是大屋苑,成交參考較多,以今天銀行的進取態度來看,很少會出現估價不足的情況。

如果叫價比銀行估價高出很多,相信是對方期望買家買貴很多!

自從額外印花稅(SSD)出現後,市場上二手供應急速減少,由於沒有競爭,業主放盤時亦會相對進取。

正如讀者所說,明明只值360萬元的單位叫價420萬元,業主找代理幫忙,再找一些不知價的新手去接貨,俗稱「扑傻瓜」!

遇上像讀者般急於買樓的年青準夫婦,更不會手下留情!

代理最重要是促成交易,今時今日,想買樓的人多,想賣樓的人少,說服買家追價容易得多,自然捨難取易,唔劏你劏邊個?

最實際的方法是以屋苑最近幾宗成交價作參考,例如同類型單位賣380萬元,那就最多付380萬至400萬元好了。

在最近的旺市,高於估價的成交比較多,令估價不斷上升。

然而市場也不是沒有筍盤的,投資者買樓求賺錢,市價或高於市價買入,賺甚麼錢?以筆者上週收鎖匙的單位為例,銀行估價630多萬元的單位,筆者以540多萬元就買到了。

另今年筆者又幫過不少同學們殺過一些上車盤,比估價便宜20萬至30萬元,是最基本的目標,最誇張的一個單位估價410萬元,同學以330多萬元就買到。

當然這不是一般新手,逛兩天街,睇幾個盤就做到。

以筆者的買入單位為例,鎖定目標後,花了差不多兩個月時間,向周邊四、五家代理行,十個、八個代理幫手搵、幫手傾,收了幾十個放盤;再加上自己的經驗、議價技巧,幾經辛苦才買得到。

年青新手應先鎖定目標,若東一拳、西一拳,漫無目的,很難買到好東西。鎖定目標後,熟悉成交、估價,講句說話都充滿信心!

最重要是建立自己的代理網絡,磨練好議價技巧,代理肯幫你,自然買到筍盤。

作者是1% 投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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