月入$12,000+不穩定OT錢 想買荃灣/屯門 細單位

月入$12,000+不穩定OT錢 想買荃灣/屯門 細單位

真•窮人向上流甚艱難

諗sir︰

你好!本人快到30歲,單身,是家中獨女,與家人同住。月薪12,000元,每月另加不穩定的OT錢,約有3,000至8,000元。
現在本人定了一個目標,就是希望可以在五年內成功「上車」,就算是細單位、舊式單幢樓也好。
近年開始月儲2,000至6,000元作存款或投資,另花紅亦會全部留下作存款。
資產方面,現有基金約30,000元;股票約10萬元,暫時賺約7,000元;活存港元加定存外幣約40,000元。
債務方面,學貸要五年後才完全還清。
暫時上車目標是購買荃灣或屯門區的私樓二手 細單位 ,估計樓價約要300萬至400萬元、甚至更高。

以本人的儲蓄力,平均每月儲6,000元,五年即等如有36萬元,以4至5厘的投資回報率,應該都有40萬元左右,可能剛剛好夠首期。
如果進取一點,將儲蓄部分拿去買債券或交易所買賣基金(ETF),因為我本金唔多,一定買唔到直債,擺落債基適當嗎?還是買定擺喺ETF簡單點好?
由於我一個人的借貸力,可能不夠過壓力測試,但又未有合適對象結婚。
擔保人方面,本身打算請家中兩老幫忙,但父親已退休、母親向來無業,他們可以做擔保人嗎?
想上車的未來中女上

讀者人工低,亦難去提高,30歲才上進,有多困難可以想象。

不過要成為業主,讀者看畢筆者著作後已懂自我籌劃大概,就是利用政府給予首置者的「逃生門」,九成上會。
讀者只儲蓄不投資,五年會有36萬元。搞好入息證明,應可把每年花紅計作入息,令工資升至每月14,000元,借貸力181萬元〔(14,000÷10,000)× 2.59*×50%)〕。
加上40,000元存款、10萬元股票和30,000元基金,總購買力為234萬元(36萬元+17萬元+181萬元),夠在元朗大馬路買些舊洋樓,亦可抽居屋。
父親過65歲而母親無工作,不能做擔保,而獨子沒親兄弟姊妹作擔保,樓價高到一個人買唔到樓。

倘若不結婚,只要樓價保持此水平,甚至比現在低20%,基本上這類人同讀者一樣,單身排公屋慢,買私樓又借唔夠。
當然,父母有錢、或自己打工賺到,無問題可上車,利用資產膨脹,進一步同窮人拉闊距離。
惟經上文分析後,「真•窮人」想突破階級向上流,將比往時更難。
那窮人應如何上流?
真是窮,就不應該亂買樓,只能等市況大跌才入市。
明白筆者講過只要計過有能力,買首兩間樓是必需品,唔使諗。
惟讀者若是人工低於入息中位數(15,000元)、成副身家30萬元都無,正所謂窮人焗賭,梗係要候低買樓。
另一問題是:「萬一樓價再升上去,怎辦?」建議是做#領展房產基金(00823)s的遠期期權。

領展期權報價,遠期大部分人是做Put多,不過,為保留價再升你有錢落袋,利用領展期權去對沖樓市升幅,是相對較可行之做法。
留意中原城市指數同領展股價相關性很高,當然仍有誤區,筆者都很想找個完美對沖樓市上升之法門。
好似現時11月睇領展65元的期權報價1.5元,如讀者入手而11月尾領展收報68元,那投入的資金就會double。
另外,將現有資金,大部分買ETF小部分入手港股,惟留意讀者買大籃籌是不必了。