有個$700萬物業 想放咗佢投資唐樓做 劏房 或地舖

有個$700萬物業 想放咗佢投資唐樓做 劏房 或地舖

龔成老師:

坦白講,我都無正式買唐樓分 劏房 的經驗,但據我所知,近年因為成本上升,當中的回報已大減,除非你身邊有人正在做,可教你當中的技巧,否則暫時不宜做。

至於地舖,所需的專業知識較多,問題與麻煩事都會較多,而近年回報率已跌至較低水平,要考你的眼光才投資到較有價值的項目。

因此,除非你本身有多個住宅物業,想分散在不同的類別投資,否則,沽出現有物業轉成其他資產項,對總財富的提升,以及往後現金流的增長,都不明顯,所以保持原有狀態可能較好。(對照龔成信箱Q1565)

龔成老師答:

這是比較環球的各種投資工具,以及每種工具的特性,穩定性來計。一般的收息股,我地都要求有5%、6%的要求股息回報率。

若然這股票有較大的風險,我地要求股息會增加,即是等股價再跌多d,令股價處較平宜水平才投資,以抵償當中的不確定性。另外,股息增長的潛力,亦會影響,若然一隻股票往後股息增長會較多,那就算今年的股息率回報較少,都算可以接受。

如果外圍加息,理論上要求股息會上調,但上調的幅度,不是加1%就升1%的,因為當中有好多複習因素。同時,外圍加息,要求股息上升,這只是在理論層面,到實際進作時,仍會有好多其他因素影響的。(對照龔成信箱Q2273)

 

龔成老師答:

百富環球(0327)為一家電子支付(EFT-POS)終端機解決方案供應商,其實過往生意做得唔差,盈利都有增長,股本回報率亦處不算差。

只是市場過往對這股有炒作,估值過高,現時漸漸回歸合理價值,現時市盈率處9倍、10倍,不貴,已反映行業的不確定性,暫時可以守,不用止蝕。

第一上海(0227)有好多業務,金融、物業、酒店、投資,盈利比較不穩,過往5年有2年出現虧損,投資價值較低。

相信你是2015年大時代時期買入,這類股在當時熱炒的,當時估值一定過高,之後慢慢回到合理值,要重返當時價位不易,當有明顯反彈時,就要考慮進行止蝕。(對照龔成信箱Q2275)

龔成老師答:

其實每個人都有一些想法,但很少作出行動,我不是比人強,只是肯行動,堅持,而出書的目的,也想更多人知道,佢自己本身做到的,關鍵在於行動與否,你加油啦!!

課程方面,夾唔到時間唔緊要,或許遲些有機會,而我亦有網上課程,講財務自由的,你都可以留意。但你都要從其他途俓保持學習,例如睇書等。(對照龔成信箱Q2280)

龔成老師答:

哈~咁快睇完,剛出版不久,多謝。

一般的基金,手續費雜費真係較貴,而且限制較多,所以,我一向都較推介交易所買賣基金(ETF),例如盈富〈2800〉的每年管理費,只是0.1%。

你可以在香港上市的ETF中,找找有無你現時想問基金的替代品,因為香港上市的 ETF 都有過百隻,可能有適合你的,佢地的編號為28XX、30XX、31XX,但都要注意成交額。

債券基金只是「產品」,不是真資產,佢是投資工具的一種,風險程度中等,不算太高,但重點是你不要當佢是保本穩健的產品就可以,債基有三大風險不能忽視。

第一,這些債券基金往往是投資「高收益債券」,即是「垃圾債券」,無事時無事,有事時這類企業可以一起出事。

第二,債券基金往往不是單純地持有債券,而是可以作買賣,以及利用衍生工具作對沖等策略。所以很依靠基金經理的能力,若然市場出現突變,就有可能出現較大的損失。

第三,銀行都會提供借貸,以槓杆去放大回報,以平息借貸去賺取息差。低息環境時間題不大,但進入加息週期,不止借貸成本增加,同時債券價格往往在加息期下跌,雙重打擊下,投資價值成疑。當然,若然加息步伐不快,息差利潤就可觀。

我不是說債券基金的風險大,因我認為風險程度是中等,我只想說明當中的風險,投資與否自行決定,我認為重點是明白這「不是低風險」的產品。(對照龔成信箱Q2272)

多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。

另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要3天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要7天才能回覆,希望各位能諒解。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。
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