綠表客置業雙線出擊

綠表客置業雙線出擊

讀者問:

Anthony你好!從小到大,本人都是跟父母住在公屋,兩年前結婚,由於樓價不斷上升,一直都不敢買樓,太太也搬來一起住,環境相當擠逼。

最近看見政府不斷有居屋推出,市場上的二手公屋、二手居屋又減價,於是父親提出不如用綠表買一個面積較大的單位自住。

我跟太太都有工作,太太月入約20,000元,本人月入約30,000元。

我們多年來亦儲了點錢,就算平平哋買一個三、四十年的私樓單位,首期亦不是問題,但又不想浪費綠表資格,好煩惱!

想請教Anthony,私樓、二手居屋、二手公屋、新居屋,這麼多選擇,應該揀選那一個呢?有可能像你所說的又住又賺嗎?

文:1% Anthony讀者問:Anthony你好!從小到大,本人都是跟父母住在公屋,兩年前結婚,由於樓價不斷上升,一直都不敢買樓,太太也搬來一起住,環境相當擠逼。

最近看見政府不斷有居屋推出,市場上的二手公屋、二手居屋又減價,於是父親提出不如用綠表買一個面積較大的單位自住。

我跟太太都有工作,太太月入約20,000元,本人月入約30,000元。

我們多年來亦儲了點錢,就算平平哋買一個三、四十年的私樓單位,首期亦不是問題,但又不想浪費綠表資格,好煩惱!

想請教Anthony,私樓、二手居屋、二手公屋、新居屋,這麼多選擇,應該揀選那一個呢?有可能像你所說的又住又賺嗎?

單從物業比較,毫無疑問,如果有能力當然最好買私樓。

即使價錢貴些、樓齡較舊及面積較細都是值得的,始終私樓是自由市場,將來可以自由買賣,亦可以隨時出租。

再加上現在樓價下跌,可敘造高成數按揭的400萬元以下上車盤,比去年增加很多,正好是年青人的上車好機會,幾年之後,又住又賺。

然而,讀者的情況有點不同,有綠表優勢,策略上可以有更多變化。

由於家人有自住需要,可考慮用綠表價,買入二手公屋或居屋自住,餘下資金再作其他投資。

從物業質素角度分析,二手居屋明顯比較優勝。一般建築質素上的分別,睇樓時都可以見到,不再多談了。筆者想講的反而是非建築質素,即無形的質素,最影響物業將來的價值。

公屋難以向上流動及升格。

整個屋邨幾千伙,大部分出租;小部分買,即使同一幢、同一層,你的單位是買的,但旁邊的單位卻是租的,本質上永遠都是公屋,是為最基層市民而建的公營房屋,身價始終較低。

居屋則有機會向上流動及升格。

首先,居屋是全數出售的,從入伙的一刻開始,明顯地你的鄰舍經濟能力比較高。

再者,隨著年月的洗禮,不斷會有人補地價賣樓,不斷會有買賣,久而久之,屋苑就會開始私樓化,尤其是一些位置優越的居屋,如早期的香港仔漁暉苑及九龍灣麗晶花園等,基本上與私樓無異。

又例如鰂魚涌康山花園及大角咀富榮花園,更是當中的表表者,實用呎價高見14,000元,較同區很多私樓更值錢。

如果讀者的策略是押注在一個自住單位,當然是選居屋較好。

然而,讀者亦可以選擇一開二,先用最低的成本買入一個二手公屋解決自住需要,然後用餘下的資金及供款額,平平哋買間私樓投資。

二手公屋勝在夠平!筆者有位投資兵團的戰友,去年以綠表價買入九龍市區某屋邨二手公屋單位,實用面積近500平方呎,僅花約160萬元,實用呎價約3,200元!

首期更只需要16萬元!買入單位後,朋友將單位大翻新,間了三個房,三代同堂仍綽綽有餘。

讀者既然有資金,夫婦都有工作,不妨考慮這個方向。

又或者買一個面積較細的二手公屋給老人家居住,自己在附近再買一個私樓細單
位自住,既有私人空間,又可以做到更高按揭成數,財務安排更靈活。

文:1% Anthony單從物業比較,毫無疑問,如果有能力當然最好買私樓。

即使價錢貴些、樓齡較舊及面積較細都是值得的,始終私樓是自由市場,將來可以自由買賣,亦可以隨時出租。

再加上現在樓價下跌,可敘造高成數按揭的400萬元以下上車盤,比去年增加很多,正好是年青人的上車好機會,幾年之後,又住又賺。

然而,讀者的情況有點不同,有綠表優勢,策略上可以有更多變化。

由於家人有自住需要,可考慮用綠表價,買入二手公屋或居屋自住,餘下資金再作其他投資。

從物業質素角度分析,二手居屋明顯比較優勝。一般建築質素上的分別,睇樓時都可以見到,不再多談了。筆者想講的反而是非建築質素,即無形的質素,最影響物業將來的價值。

公屋難以向上流動及升格。

整個屋邨幾千伙,大部分出租;小部分買,即使同一幢、同一層,你的單位是買的,但旁邊的單位卻是租的,本質上永遠都是公屋,是為最基層市民而建的公營房屋,身價始終較低。

居屋則有機會向上流動及升格。

首先,居屋是全數出售的,從入伙的一刻開始,明顯地你的鄰舍經濟能力比較高。

再者,隨著年月的洗禮,不斷會有人補地價賣樓,不斷會有買賣,久而久之,屋苑就會開始私樓化,尤其是一些位置優越的居屋,如早期的香港仔漁暉苑及九龍灣麗晶花園等,基本上與私樓無異。

又例如鰂魚涌康山花園及大角咀富榮花園,更是當中的表表者,實用呎價高見14,000元,較同區很多私樓更值錢。

如果讀者的策略是押注在一個自住單位,當然是選居屋較好。

然而,讀者亦可以選擇一開二,先用最低的成本買入一個二手公屋解決自住需要,然後用餘下的資金及供款額,平平哋買間私樓投資。

二手公屋勝在夠平!筆者有位投資兵團的戰友,去年以綠表價買入九龍市區某屋邨二手公屋單位,實用面積近500平方呎,僅花約160萬元,實用呎價約3,200元!

首期更只需要16萬元!買入單位後,朋友將單位大翻新,間了三個房,三代同堂仍綽綽有餘。

讀者既然有資金,夫婦都有工作,不妨考慮這個方向。

又或者買一個面積較細的二手公屋給老人家居住,自己在附近再買一個私樓細單位自住,既有私人空間,又可以做到更高按揭成數,財務安排更靈活。

作者是1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth