地廠地舖大不同

地廠地舖大不同

讀者Tom問:Anthony你好!有一個問題想請教,最近本人轉到九龍灣上班,發現一件奇怪的事,公司對面有一間快餐店,很明顯是D記,走進店內吃午飯,非常明顯那是D記的麵包。

但這間店卻沒有招牌,沒有名字,門口只放了一個大餐牌,好像準備「走佬」似的,為甚麼會出現這種情況?難道他們不想做生意嗎?為甚麼不向外宣傳一下呢?這類型的舖位值得投資嗎?有甚麼要注意?

文:1% Anthony讀者Tom問:Anthony你好!有一個問題想請教,最近本人轉到九龍灣上班,發現一件奇怪的事,公司對面有一間快餐店,很明顯是D記,走進店內吃午飯,非常明顯那是D記的麵包。

但這間店卻沒有招牌,沒有名字,門口只放了一個大餐牌,好像準備「走佬」似的,為甚麼會出現這種情況?難道他們不想做生意嗎?為甚麼不向外宣傳一下呢?這類型的舖位值得投資嗎?有甚麼要注意?

筆者曾經去過讀者提到的餐廳,應該是西九龍工業區吧!工廠大廈顧名思義,原意是作工業用途。

即使是地下,很多時都是預留作工業用途,稱為地廠。但時移勢易,工廠北移,工業區亦滲入很多商業元素,尤其是位置好的地廠,極具商業價值。

地廠價買入,商舖價收租、賣出,豈不賺瘋了?以一個2,000平方呎地廠為例,作工業用途,租金只值數萬元,若改為銀行,租金立即彈升十倍以上!

這個世界一定沒有那麼著數!難道政府不知道,地廠與商舖的價值相差十萬八千里嗎?

因此,如果要改為商業用途,例如開便利店、銀行等,都需要向政府申請改用途、補地價。

補多少?每個地廠各有不同,須由測量師估值、拗價。

部分地廠甚至分層單位,可以用作飯堂用途。原意是讓投資者開設飯堂,方便在該工廠大廈上班的工人吃飯,價錢、租金特別便宜。

同時還有限制,一般來說,不能接待該工廠大廈以外的消費者,同時亦不能展示招牌。

所以讀者會看見很多大名鼎鼎的連鎖店,有些在工廠區的分店,會將招牌都收起來。

正如今次讀者提到的D記,應該還沒有補地價,買賣或租用都要小心。

地廠改用途為地舖後,可以升值多少?那視乎很多因素,包括地區及消費群,觀塘開源道是最成功的例子之一。

當年筆者在該區上班,看親眼見一個地廠,面積約2,000至3,000平方呎,由最初的工業用途改為茶餐廳, 租值短短幾年間,由30,000元跳升到10萬元,後來再改為銀行分行,租金跳升到60萬元!

如果想買地廠,需要準備付極高的首期。因為物業的用途是工業。

然而,商戶卻把它用作零售,按理應該要補地價,「地廠用途」與「地舖用途」截然不同,明顯後者價值較高。

不過,亦要特別留意銀行估價,通常都估價不足!例如以300萬元買入一個1,000平方呎的地廠,原本打算租20,000元,但是如果用作餐飲用途,租金可以立即提高至20萬元,市值理應亦提升十倍。

然而,由於物業是屬於工業用途,不可能在未補地價的情況下按商舖價值去估價,而是會用工業樓的情況估值。

例如一個買入價100萬元的地廠轉做零售後,其商業價值提升了,市值500萬元,業主以500萬元放售。

然而,銀行估價時,仍然會以工廠用途,即是100萬元做基準,做40%按揭,估價不足的400萬元便需要現金支付,跟無得借有何分別?

故購買這類單位時要小心計算免失預算。同時,亦要留意地廠的用途,以免違反限制,被有關部門檢控,得不償失。

文:1% Anthony筆者曾經去過讀者提到的餐廳,應該是西九龍工業區吧!工廠大廈顧名思義,原意是作工業用途。

即使是地下,很多時都是預留作工業用途,稱為地廠。但時移勢易,工廠北移,工業區亦滲入很多商業元素,尤其是位置好的地廠,極具商業價值。

地廠價買入,商舖價收租、賣出,豈不賺瘋了?以一個2,000平方呎地廠為例,作工業用途,租金只值數萬元,若改為銀行,租金立即彈升十倍以上!

這個世界一定沒有那麼著數!難道政府不知道,地廠與商舖的價值相差十萬八千里嗎?

因此,如果要改為商業用途,例如開便利店、銀行等,都需要向政府申請改用途、補地價。

補多少?每個地廠各有不同,須由測量師估值、拗價。

部分地廠甚至分層單位,可以用作飯堂用途。原意是讓投資者開設飯堂,方便在該工廠大廈上班的工人吃飯,價錢、租金特別便宜。

同時還有限制,一般來說,不能接待該工廠大廈以外的消費者,同時亦不能展示招牌。

所以讀者會看見很多大名鼎鼎的連鎖店,有些在工廠區的分店,會將招牌都收起來。

正如今次讀者提到的D記,應該還沒有補地價,買賣或租用都要小心。

地廠改用途為地舖後,可以升值多少?那視乎很多因素,包括地區及消費群,觀塘開源道是最成功的例子之一。

當年筆者在該區上班,看親眼見一個地廠,面積約2,000至3,000平方呎,由最初的工業用途改為茶餐廳, 租值短短幾年間,由30,000元跳升到10萬元,後來再改為銀行分行,租金跳升到60萬元!

如果想買地廠,需要準備付極高的首期。因為物業的用途是工業。

然而,商戶卻把它用作零售,按理應該要補地價,「地廠用途」與「地舖用途」截然不同,明顯後者價值較高。

不過,亦要特別留意銀行估價,通常都估價不足!例如以300萬元買入一個1,000平方呎的地廠,原本打算租20,000元,但是如果用作餐飲用途,租金可以立即提高至20萬元,市值理應亦提升十倍。

然而,由於物業是屬於工業用途,不可能在未補地價的情況下按商舖價值去估價,而是會用工業樓的情況估值。

例如一個買入價100萬元的地廠轉做零售後,其商業價值提升了,市值500萬元,業主以500萬元放售。

然而,銀行估價時,仍然會以工廠用途,即是100萬元做基準,做40%按揭,估價不足的400萬元便需要現金支付,跟無得借有何分別?

故購買這類單位時要小心計算免失預算。同時,亦要留意地廠的用途,以免違反限制,被有關部門檢控,得不償失。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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