連生約租盤值得買嗎?

連生約租盤值得買嗎?

Anthony Sir:

你好,想請教一個問題,最近有一位代理向我推介了一個筍盤。聽代理介紹後都覺得無論是價錢及質素均不錯,但這個單位因為現在有租客,所以沒辦法睇樓。由於我要借比較高成數的按揭,不能買連租約的物業,代理說租約的死約部分已經完結,業主可以交吉交易,請問有甚麼要注意呢?

讀者Mike

文:1% Anthony
Anthony Sir:

你好,想請教一個問題,最近有一位代理向我推介了一個筍盤。聽代理介紹後都覺得無論是價錢及質素均不錯,但這個單位因為現在有租客,所以沒辦法睇樓。由於我要借比較高成數的按揭,不能買連租約的物業,代理說租約的死約部分已經完結,業主可以交吉交易,請問有甚麼要注意呢?

讀者Mike

有租約、有租客,不代表要連租約買的!連租約買賣的相反情況,就是交吉,意思是沒有租客,以一個空置單位的狀態交給你。正如前文所說,銀行評估一個物業是否用作自住,最重要是看物業是否交吉。只要物業是交吉交易,而讀者買樓的目的是自住,就可以符合借高成數按揭的標準。

例如上述情況,死約已經到期,生約尚有幾個月。所謂死約期,意思在某段時間內,業主、租客均不能單方面要求終止租約;否則,對方可追討餘下租約損失。

現時市場上一般住宅租約為期兩年,首年是死約期,如租客租了半年,業主就要求租客搬,租客絕對有權不搬,或要求業主作出合理賠償;相反,如果租客要求提早搬走,業主有權追討餘下半年租金。至於第二年,一般為生約,比較靈活,例如業主、租客都可以提早一個月通知,就可以終止租約。租約條款多變,往後有機會再談。

為甚麼無樓睇的物業都值得買?絕大部分小市民買樓目的是自住,一生人可能只會買賣兩、三次,對物業買賣並不熟悉,幾百萬元買樓,無樓睇過不了心理關口。因此無樓睇的物業,競爭者會比較少,價錢或較便宜,只要將裝修費都預計在內,風險不算很大。

死約完結,意思是業主有機會可以終止租約,收回物業,然後交吉賣給讀者,讀者亦可以借到高成數按揭,一舉兩得。問題是無樓睇!怕嗎?對於新手上車,確實會擔心,惟對於投資者來說,已經習以為常。

第一,他們最擔心將來收樓後,發現裏面殘破不堪。然而,這只是裝修問題,只要價錢夠平,例如全屋大裝修要20多萬元,業主平50萬元賣給你,還有甚麼好怕?

第二,他們怕買入的單位景觀、內櫳不似預期,其實只要代理幫忙,在樓上樓下、隔籬左右找個類似的單位給讀者看看,推斷買入單位的情況就可以了。

第三,部分業主出租前會拍照片、錄像,租客住了一段時間,可能會有折舊,不過亦可以作參考。

另外,必須要注意的是,租客是否真的搬走?坊間有些代理為促成交易,租客明明沒有打算搬走,但仍然游說業主在臨時買賣合約上寫交吉,並游說新買家接受這個安排,暗地裏將物業繼續租予租客。

千萬不可接受!因為這是欺詐行為,以不誠實的方法取得銀行貸款,後果非常嚴重,必須留意。

文:1% Anthony有租約、有租客,不代表要連租約買的!

連租約買賣的相反情況,就是交吉,意思是沒有租客,以一個空置單位的狀態交給你。正如前文所說,銀行評估一個物業是否用作自住,最重要是看物業是否交吉。只要物業是交吉交易,而讀者買樓的目的是自住,就可以符合借高成數按揭的標準。

例如上述情況,死約已經到期,生約尚有幾個月。所謂死約期,意思在某段時間內,業主、租客均不能單方面要求終止租約;否則,對方可追討餘下租約損失。

現時市場上一般住宅租約為期兩年,首年是死約期,如租客租了半年,業主就要求租客搬,租客絕對有權不搬,或要求業主作出合理賠償;相反,如果租客要求提早搬走,業主有權追討餘下半年租金。

至於第二年,一般為生約,比較靈活,例如業主、租客都可以提早一個月通知,就可以終止租約。租約條款多變,往後有機會再談。

為甚麼無樓睇的物業都值得買?絕大部分小市民買樓目的是自住,一生人可能只會買賣兩、三次,對物業買賣並不熟悉,幾百萬元買樓,無樓睇過不了心理關口。

因此無樓睇的物業,競爭者會比較少,價錢或較便宜,只要將裝修費都預計在內,風險不算很大。

死約完結,意思是業主有機會可以終止租約,收回物業,然後交吉賣給讀者,讀者亦可以借到高成數按揭,一舉兩得。

問題是無樓睇!怕嗎?對於新手上車,確實會擔心,惟對於投資者來說,已經習以為常。

第一,他們最擔心將來收樓後,發現裏面殘破不堪。然而,這只是裝修問題,只要價錢夠平,例如全屋大裝修要20多萬元,業主平50萬元賣給你,還有甚麼好怕?

第二,他們怕買入的單位景觀、內櫳不似預期,其實只要代理幫忙,在樓上樓下、隔籬左右找個類似的單位給讀者看看,推斷買入單位的情況就可以了。

第三,部分業主出租前會拍照片、錄像,租客住了一段時間,可能會有折舊,不過亦可以作參考。

另外,必須要注意的是,租客是否真的搬走?坊間有些代理為促成交易,租客明明沒有打算搬走,但仍然游說業主在臨時買賣合約上寫交吉,並游說新買家接受這個安排,暗地裏將物業繼續租予租客。

千萬不可接受!因為這是欺詐行為,以不誠實的方法取得銀行貸款,後果非常嚴重,必須留意。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth