怎樣才算靚特色單位?

怎樣才算靚特色單位?

Anthony Sir:

我和太太現在租住新界村屋,除因為價錢比較便宜外,亦因為我們有養狗,想多點生活空間。

然而住了一年多,感覺有點累,因為我們都在市區上班,每天花近兩小時搭車。

而且車費很貴,兩人加起來每月花近2,000元,於是想搬出市區,買個自住單位。

最近我們到九龍區睇樓,睇了好幾個單幢樓的連天台特色單位,非常喜歡。最初以為市區樓壓迫感一定很大,想不到走上天台,景觀又靚,空間又大;加上交通方便,非常難得!

單位開價比一般單位通常貴一、兩成,合理嗎?將來能否賣好價錢?有甚麼要注意?

讀者亞文

文:1% AnthonyAnthony Sir:

我和太太現在租住新界村屋,除因為價錢比較便宜外,亦因為我們有養狗,想多點生活空間。

然而住了一年多,感覺有點累,因為我們都在市區上班,每天花近兩小時搭車。

而且車費很貴,兩人加起來每月花近2,000元,於是想搬出市區,買個自住單位。

最近我們到九龍區睇樓,睇了好幾個單幢樓的連天台特色單位,非常喜歡。最初以為市區樓壓迫感一定很大,想不到走上天台,景觀又靚,空間又大;加上交通方便,非常難得!

單位開價比一般單位通常貴一、兩成,合理嗎?將來能否賣好價錢?有甚麼要注意?

讀者亞文

讀者果然是識貨之人,筆者亦很喜歡特色單位。

事實上,懂得欣賞的人不多,然而,因為非常罕有,若遇上知音人,可以賣很高價錢!

先講正常估值,根據筆者過往的經驗,如果天台或平台的面積與單位相若,估值約是單位的15%,例如29B單位估值400萬元,30B連天台估值約460萬元。

加上由於非常罕有,試想想,一幢大廈幾十層,天台、平台都只有一層。

加上很多大廈的天台、平台是公家的,或放置了公共設施,令市場上靚的特色單位少之又少。

所謂千金難買心頭好,不少買家願意再付出多一點溢價,經常聽見比普通分層單位高出三、四成的價錢成交,因此如果業主開價比樓下的單位只貴一、兩成,算是便宜了。

買特色單位有不少地方要留意,先講一些基本問題。

首先,要有心理準備,要花多點心思裝修,一般人擔心的問題,例如熱、漏水、塞渠等,都是常見的問題,如果你有裝修經驗就不用擔心。

第二,要留意天台、平台是否入契,很多大廈天台、平台都是屬於公家的,不屬於你的單位,那就不值錢了。

第三,要留意是否有僭建,上一代的業主很多時候會將天台、平台僭建,甚至再間劏房,提高租金收入。然而近年政府對僭建監管比較嚴,若有僭建,固然有更多空間可用,但卻有機會借不到按揭。

如果見到特色單位有僭建,又想買,可以跟業主商討,例如要求業主負責拆除僭建就沒有問題了。

甚麼才是靚的天台、平台呢?還有很多技術細節要留意。

首先,要睇面積,例如朋友A於旺角的單位,有800平方呎平台,大到可以踢波,但隔籬單位則只有80平方呎,僅夠放置洗衣機及晾衫。

第二,要睇開則靚唔靚,筆者有個單位,300平方呎平台,方方正正,非常好用,然而又有些平台,同樣300平方呎,卻是L形的圍住單位,長而窄,似走廊多過平台,價值亦大打折扣。

第三,要睇有沒有其他防礙性設施,例如朋友C於油麻地的單位,一梯三伙,各有200多平方呎天台,然而就只有她的天台值錢,旁邊一單位,天台地面布滿水管,用無可用;另一個單位則有泵房佔據一半面積,而且還有點噪音,你都唔會上去賞月談心啦,顯得朋友的單位更可貴。

郊區居住密度低,尤其村屋面積比較大,天台、平台價值未必太高,然而在市區,居住密度高,天台、平台只要包裝得靚,就更令人眼前一亮,細心揀吧,將來或有意外驚喜!

文:1% Anthony讀者果然是識貨之人,筆者亦很喜歡特色單位。

事實上,懂得欣賞的人不多,然而,因為非常罕有,若遇上知音人,可以賣很高價錢!

先講正常估值,根據筆者過往的經驗,如果天台或平台的面積與單位相若,估值約是單位的15%,例如29B單位估值400萬元,30B連天台估值約460萬元。

加上由於非常罕有,試想想,一幢大廈幾十層,天台、平台都只有一層。

加上很多大廈的天台、平台是公家的,或放置了公共設施,令市場上靚的特色單位少之又少。

所謂千金難買心頭好,不少買家願意再付出多一點溢價,經常聽見比普通分層單位高出三、四成的價錢成交,因此如果業主開價比樓下的單位只貴一、兩成,算是便宜了。

買特色單位有不少地方要留意,先講一些基本問題。

首先,要有心理準備,要花多點心思裝修,一般人擔心的問題,例如熱、漏水、塞渠等,都是常見的問題,如果你有裝修經驗就不用擔心。

第二,要留意天台、平台是否入契,很多大廈天台、平台都是屬於公家的,不屬於你的單位,那就不值錢了。

第三,要留意是否有僭建,上一代的業主很多時候會將天台、平台僭建,甚至再間劏房,提高租金收入。然而近年政府對僭建監管比較嚴,若有僭建,固然有更多空間可用,但卻有機會借不到按揭。

如果見到特色單位有僭建,又想買,可以跟業主商討,例如要求業主負責拆除僭建就沒有問題了。

甚麼才是靚的天台、平台呢?還有很多技術細節要留意。

首先,要睇面積,例如朋友A於旺角的單位,有800平方呎平台,大到可以踢波,但隔籬單位則只有80平方呎,僅夠放置洗衣機及晾衫。

第二,要睇開則靚唔靚,筆者有個單位,300平方呎平台,方方正正,非常好用,然而又有些平台,同樣300平方呎,卻是L形的圍住單位,長而窄,似走廊多過平台,價值亦大打折扣。

第三,要睇有沒有其他防礙性設施,例如朋友C於油麻地的單位,一梯三伙,各有200多平方呎天台,然而就只有她的天台值錢,旁邊一單位,天台地面布滿水管,用無可用;另一個單位則有泵房佔據一半面積,而且還有點噪音,你都唔會上去賞月談心啦,顯得朋友的單位更可貴。

郊區居住密度低,尤其村屋面積比較大,天台、平台價值未必太高,然而在市區,居住密度高,天台、平台只要包裝得靚,就更令人眼前一亮,細心揀吧,將來或有意外驚喜!

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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