參考價僅供參考

參考價僅供參考

Anthony Sir:

你好,最近到九龍市區睇樓,代理帶我睇好幾幢單幢樓,位置不俗。其中一個單位是中層單位,價錢便宜,開價逾320萬元,不過就沒有景觀,面向對面的大廈,而且裝修亦很殘,漏水挺嚴重。

另一個單位是頂樓連天台特色單位,可以遠望維港景色,裝修也很不錯,開價是逾380萬元。

然而,我看見早兩個月有個六樓單位的成交價是288萬元,這兩個單位是否不值得考慮呢?

讀者Leo

文:1% AnthonyAnthony Sir:

你好,最近到九龍市區睇樓,代理帶我睇好幾幢單幢樓,位置不俗。其中一個單位是中層單位,價錢便宜,開價逾320萬元,不過就沒有景觀,面向對面的大廈,而且裝修亦很殘,漏水挺嚴重。

另一個單位是頂樓連天台特色單位,可以遠望維港景色,裝修也很不錯,開價是逾380萬元。

然而,我看見早兩個月有個六樓單位的成交價是288萬元,這兩個單位是否不值得考慮呢?

讀者Leo

這個想法不對!即使同一幢樓,每個單位的價值都不同。

舉例說,筆者有朋友住在港島龍頭屋苑之一的海怡半島,約兩年多前,他趁樓市調整買了一個全海景單位,即使由逾900萬元殺到逾800萬元,呎價仍比最便宜單位貴近三成,區外人覺得不值。

然而,朋友卻非常興奮:「低層向馬路單位確實便宜,不過一分錢一分貨,全海景單位很罕有,很少放盤,尤其自住,更是物有所值!」

翻查7月至8月成交,撇除擬似內部轉讓的超低價成交,呎價竟然
介乎10,794至15,337元,高低差異達42%。

因此,讀者不能因為有一個低層單位以低價成交,就斷定高層優質單位不值。

再說讀者的個案,如何以低層單位成交,評估高層單位價值?
先講客觀的物業估值計算,第一,樓層愈高,估值愈高,六樓的單位成交288萬元,每高一層樓的估值大概高20,000至30,000元,
視乎市場氣氛而定。

以平均價25,000元計算,相差18層樓,理應相差45萬元;以樓層計,24樓就是288萬元加45萬元,約值333萬元。

第二,讀者提到的單位連一個入契天台,且方方正正,沒有水管泵房,非常好用,即是特色單位,相對比較罕有。

以估值計算,約是樓價10%至20%,視乎面積、圖則及市場氣氛而定,以平均15%計算,即是333萬元乘以1.15,約值383萬元。

再講主觀的物業質素評級,第一,早兩個月市場氣氛差,成交價低很合理。

第二,讀者提到那個單位沒有裝修、很殘,而且漏水情況嚴重,如果要全屋大裝修,約需要20萬元。

相反,高層單位,你說裝修不錯,花幾萬元翻新就可以入住,就當要花50,000元,相比低層又慳約15萬元,而且這筆成本不能敘造按揭的,要即時拿出來。

第三,再講景觀,讀者提到的低層單位望後巷,環境惡劣,除非市況很熱,或者價錢很便宜;否則很難出貨,相反優質單位則可以賣溢價。

讀者提到的大廈,筆者雖然沒有持貨,但因為有同學買過,睇過好幾次。

前面有幢樓齡約50年,樓高17層的舊樓,中底層單位不但沒有景觀,而且還是對住別人的單位,似乎要長期落簾。

相反,18、19樓以上可以遠望維港景色,晚上還可以看見中環商廈的燈飾,看到幻彩詠香江,逾300萬元細價樓有咁靚景,實屬罕有。

將來賣樓,只要遇到懂得欣賞的買家,比正常估值賣貴一點亦很正常。

因此,如果讀者因為看見一個低層、質素差的單位,在樓市最差的時候做了一個低價成交,就斷言高層、優質單位不值,似乎並不合理,亦會錯過很多機會。

文:1% Anthony這個想法不對!即使同一幢樓,每個單位的價值都不同。

舉例說,筆者有朋友住在港島龍頭屋苑之一的海怡半島,約兩年多前,他趁樓市調整買了一個全海景單位,即使由逾900萬元殺到逾800萬元,呎價仍比最便宜單位貴近三成,區外人覺得不值。

然而,朋友卻非常興奮:「低層向馬路單位確實便宜,不過一分錢一分貨,全海景單位很罕有,很少放盤,尤其自住,更是物有所值!」

翻查7月至8月成交,撇除擬似內部轉讓的超低價成交,呎價竟然介乎10,794至15,337元,高低差異達42%。

因此,讀者不能因為有一個低層單位以低價成交,就斷定高層優質單位不值。

再說讀者的個案,如何以低層單位成交,評估高層單位價值?先講客觀的物業估值計算,第一,樓層愈高,估值愈高,六樓的單位成交288萬元,每高一層樓的估值大概高20,000至30,000元,視乎市場氣氛而定。

以平均價25,000元計算,相差18層樓,理應相差45萬元;以樓層計,24樓就是288萬元加45萬元,約值333萬元。

第二,讀者提到的單位連一個入契天台,且方方正正,沒有水管泵房,非常好用,即是特色單位,相對比較罕有。

以估值計算,約是樓價10%至20%,視乎面積、圖則及市場氣氛而定,以平均15%計算,即是333萬元乘以1.15,約值383萬元。

再講主觀的物業質素評級,第一,早兩個月市場氣氛差,成交價低很合理。第二,讀者提到那個單位沒有裝修、很殘,而且漏水情況嚴重,如果要全屋大裝修,約需要20萬元。

相反,高層單位,你說裝修不錯,花幾萬元翻新就可以入住,就當要花50,000元,相比低層又慳約15萬元,而且這筆成本不能敘造按揭的,要即時拿出來。

第三,再講景觀,讀者提到的低層單位望後巷,環境惡劣,除非市況很熱,或者價錢很便宜;否則很難出貨,相反優質單位則可以賣溢價。

讀者提到的大廈,筆者雖然沒有持貨,但因為有同學買過,睇過好幾次。前面有幢樓齡約50年,樓高17層的舊樓,中底層單位不但沒有景觀,而且還是對住別人的單位,似乎要長期落簾。

相反,18、19樓以上可以遠望維港景色,晚上還可以看見中環商廈的燈飾,看到幻彩詠香江,逾300萬元細價樓有咁靚景,實屬罕有。

將來賣樓,只要遇到懂得欣賞的買家,比正常估值賣貴一點亦很正常。因此,如果讀者因為看見一個低層、質素差的單位,在樓市最差的時候做了一個低價成交,就斷言高層、優質單位不值,似乎並不合理,亦會錯過很多機會。

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》:www.facebook.com/anthony.wealth

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