細價樓供應多的誤解

細價樓供應多的誤解

Anthony Sir︰

先多謝你一直以來在專欄中的分享,非常實用。

我工作好幾年了,差不多儲到首期,約50萬、60萬元,正準備買一個逾300萬元的單位,借盡90%上車自用。

然而,經常聽見有專家說,未來新樓的供應量多,尤其是細價樓的供應更多,不值得投資。但如果要買中高價樓,我又未有能力,那怎麼辦呢?細價樓供應真的多得那麼恐怖嗎?

讀者ALan

文:1% AnthonyAnthony Sir︰

先多謝你一直以來在專欄中的分享,非常實用。

我工作好幾年了,差不多儲到首期,約50萬、60萬元,正準備買一個逾300萬元的單位,借盡90%上車自用。

然而,經常聽見有專家說,未來新樓的供應量多,尤其是細價樓的供應更多,不值得投資。但如果要買中高價樓,我又未有能力,那怎麼辦呢?細價樓供應真的多得那麼恐怖嗎?

讀者ALan

很多朋友都問過這個問題,不少專家指出,未來細價樓的供應會很多,樓價會受壓,不值得投資。

筆者認為,當中存在一個很大的誤解。供應多的不是細價樓,而是細面積、細則單位。

無可否認,未來新樓的供應不少,但不代表細價樓的供應多。
最常見的情況是以貼近二手呎價低開;加上眼花撩亂的折扣、優惠吸引買家,然後因應銷情逐步加價,到最後一批已貴了不少。

有朋友從成本分析,指近年建築成本高企;加上地價及合理利潤,新樓難以平賣。

又有朋友從需求分析,香港人很有錢,購買力強,即使地價平了,發展商亦不會賤賣。

無論讀者支持成本分析還是需求分析,總之今天樓價就是跌不下去。

如果以400萬元以下作為「細價樓」標準,看看最近的新盤。
除了個別主打上車族的項目,例如屯門豐連、馬鞍山薈朗等,細價樓的比重較多外,其他熱賣項目,例如港島東形薈、元朗票王Grand YOHO、九龍東啟德1號等,哪裏有400萬元以下的單位呢?

有些開則比較多元化的新盤,如將軍澳Savannah、元朗朗屏8號等,部分單位賣400萬元以下,但數量有多少?

由於樓價便宜不了,發展商唯有將貨就價,單位面積愈來愈細,因應今時今日的建築條例賺盡。

部分200、300平方呎單位都有露台或工作平台,唯有在開則上下工夫。

要把樓價控制在400萬元以下,逾200平方呎單位在左減右扣下,連房間也間不到,於是就出現了大量的開放式單位。

如果樓價同是400萬元以下,有兩間房呢?會受影響嗎?一個是開放式單位,只能住一、兩人;一個是兩房單位,可以住一個小家庭,完全是兩個市場。

400萬元以下買到兩間房的單位?哪裏有呢?

二手樓就有了,同樣是逾200平方呎的單位,沒有露台和工作平台,空間非常實用,只要開則得宜,就能有兩間房。

這個銀碼,400萬元以下,這個開則,兩房單位,請問有新供應嗎?

新盤單位兩房最便宜都要近600萬元;三房最便宜都要近800萬元;相反,二手樓市場,兩房單位逾300萬元就買到,三房單位市價約逾400萬元就買得到。

雖然不能借足九成,但可借八成,這個銀碼,逾400萬元,這個開則,三房單位,請問有新供應嗎?

未來新樓供應多?細價樓供應多?供應多的只是發展商將貨就價,細面積的開放式單位而已。

如果讀者買的細價樓,逾300萬元有兩房、逾400萬元有三房,這類單位,根本不會有新供應。

不過,讀者買樓的時候,要認真留意開則,能否分間兩、三間房是很重要的。很多朋友都問過這個問題,不少專家指出,未來細價樓的供應會很多,樓價會受壓,不值得投資。

筆者認為,當中存在一個很大的誤解。供應多的不是細價樓,而是細面積、細則單位。無可否認,未來新樓的供應不少,但不代表細價樓的供應多。

最常見的情況是以貼近二手呎價低開;加上眼花撩亂的折扣、優惠吸引買家,然後因應銷情逐步加價,到最後一批已貴了不少。

有朋友從成本分析,指近年建築成本高企;加上地價及合理利潤,新樓難以平賣。又有朋友從需求分析,香港人很有錢,購買力強,即使地價平了,發展商亦不會賤賣。

無論讀者支持成本分析還是需求分析,總之今天樓價就是跌不下去。如果以400萬元以下作為「細價樓」標準,看看最近的新盤。

除了個別主打上車族的項目,例如屯門豐連、馬鞍山薈朗等,細價樓的比重較多外,其他熱賣項目,例如港島東形薈、元朗票王Grand YOHO、九龍東啟德1號等,哪裏有400萬元以下的單位呢?

有些開則比較多元化的新盤,如將軍澳Savannah、元朗朗屏8號等,部分單位賣400萬元以下,但數量有多少? 由於樓價便宜不了,發展商唯有將貨就價,單位面積愈來愈細,因應今時今日的建築條例賺盡。

部分200、300平方呎單位都有露台或工作平台,唯有在開則上下工夫。要把樓價控制在400萬元以下,逾200平方呎單位在左減右扣下,連房間也間不到,於是就出現了大量的開放式單位。

如果樓價同是400萬元以下,有兩間房呢?會受影響嗎?一個是開放式單位,只能住一、兩人;一個是兩房單位,可以住一個小家庭,完全是兩個市場。400萬元以下買到兩間房的單位?哪裏有呢?

二手樓就有了,同樣是逾200平方呎的單位,沒有露台和工作平台,空間非常實用,只要開則得宜,就能有兩間房。這個銀碼,400萬元以下,這個開則,兩房單位,請問有新供應嗎?

新盤單位兩房最便宜都要近600萬元;三房最便宜都要近800萬元;相反,二手樓市場,兩房單位逾300萬元就買到,三房單位市價約逾400萬元就買得到。

雖然不能借足九成,但可借八成,這個銀碼,逾400萬元,這個開則,三房單位,請問有新供應嗎?

未來新樓供應多?細價樓供應多?供應多的只是發展商將貨就價,細面積的開放式單位而已。如果讀者買的細價樓,逾300萬元有兩房、逾400萬元有三房,這類單位,根本不會有新供應。

不過,讀者買樓的時候,要認真留意開則,能否分間兩、三間房是很重要的。

1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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