H+1.3%未算低 新盤潮殺到 按息有得減?

H+1.3%未算低 新盤潮殺到 按息有得減?

新盤巿場銷情熾熱,牽動銀行減息搶攻按揭生意,近日陸續出現香港銀行同業拆息(H)加1.3厘的按揭計劃,較坊間低約0.1厘;按揭界人士指出,多個大型新盤即將開售,各類型銀行為爭奪按揭生意,估計按息有下調空間。

荃灣新盤全•城滙氣勢如虹,兩輪銷售均即日沽清,合共售出953伙。對於銷情熾熱,發展商華懋指,集團提供的高成數按揭備受用家歡迎。
兩大單幢項目本週緊接登場,包括英皇國際長沙灣喜遇及尚家生活屯門城•點。兩項目不約而同的提供高成數按揭,同時有夥拍按揭轉介公司,推出超低息優惠。
其中城•點夥拍中原按揭轉介,推出兩項按揭優惠,第一項浮息計劃,按息低至H加1.3厘(實際按息1.72厘);而第二項為定息計劃,首年定息1.72厘,其後全期H加1.3厘,息率屬現時本港最低水平,兩者均設有鎖息上限,以銀行最優惠利率(P)減3厘 (現時實際利率為2.25厘)。

浮息計劃中現金回贈最高可達貸款額的1.6%;而定息計劃現金回贈為貸款額1.35%。
事實上,今年5月金管局出招後,大型銀行普遍因應新造按揭風險加權比率調高,而上調按揭計劃至H加1.4厘。
500萬貸款慳近九萬
然而,中小型銀行卻未有跟隨,令大型銀行一度掉頭減息至H加1.38厘。
觸發金管局再次出動「有形之手」,向銀行收集按揭業務資料,令四大按揭銀行不敢輕易減按息。
惟中小型銀行則未來得到金管局嚴格招呼,故趁新盤熱潮下推出優惠計劃。
以一個貸款額500萬元的新造按揭為例,在H加1.3厘(實際按息1.72厘)的計劃、還款期30年,每月供款額約17,789元;而H加1.4厘(實際按息1.82厘)計劃下,每月供款額達18,034元,較前者高約245元(見下表)。


少數怕長計,在H加1.3厘計劃下全期利率開支140.3萬元,較後者的149.2萬元,足足節省約88,346元。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,中小型銀行瞄準上車盤,針對性搶攻用家按揭,由於實際按息較大型銀行為低,相信會搶去一大部分新盤客戶。
二手按揭巿場方面,部分優質客,中小型銀行願意提供H加1.32至1.35厘的按揭息率,雖然不及新盤按息吸引,但仍較大型銀行能夠提供的H加1.4厘優厚。
「大型銀行處於捱打局面,相信好快便按耐不住,預計在下一輪新盤潮下,大型銀行會有跟進性部署,令按揭計劃更具競爭性,搶回巿場佔有率。」王美鳳說。

港銀最快明年才加息
根據地政總署最新資料,8月份批出六份預售樓花同意書,涉及3,037伙單位,屬近五年第二多,扣除上週沽清的全•城滙953伙,新增可供發售的樓花仍有2,084伙,連同之前已批預售但未開賣的新盤,可供發售住宅單位數目大增至約4,500伙水平。
大型發展商新鴻基地產在日出康城第4B期(晉海)獲批預售後,該公司累批預售但仍未發售的項目增至四個,可供發售單位數目增至2,947伙。
近期新地為新盤晉海開售事宜積極軟銷,預計最快
9月開價;而會德豐地產啟德項目OASIS KAI TAK同月獲批,預計648伙在短期開售。

另外,對於本港息率走勢,王美鳳預計,美國聯邦儲備局在9月議息會議會提出縮表,最快要下次會議(12月)才會加息。
若然美國屆時落實加息,本港銀行有機會隨後一段時間跟隨,現階段預計,本港銀行最快明年初才會加息。
她提到,巿民可留意銀行同業拆息走勢,歷史上在加息前夕,銀行同業拆息將會抽升,而現時一個月拆息仍保持0.42厘低水平,預計9月加息機會甚微,意味著低息環境將保持一段時間。


港人首置上車盤半價大平賣

房屋乃本港之根本,樓價高企困擾社會多時,特首林鄭月娥的房屋政策中提到興建港人首置上車盤,最近有新進展。

本週三(9月6日)林鄭月娥接受傳媒訪問時明確提到,在10月《施政報告》將提出具體樓巿措施。
政府計劃與私人發展商以公私營合作模式開發新界農地,政府提供補地價優惠予發展商興建私人住宅,落成後把部分單位交予政府作為「港人首置上車盤」,並以大面積農地為目標,以興建更多單位。
以往港英政府曾經邀請私人發展商投標參建公營房屋,標書有一定限制,包括單位的大小及數量,單位落成後,房委會會以承諾價回購全數單位,再出售予合資人士。
消息指,今次有關港人首置房屋計劃的對象是香港永久性居民,同時必須是首次置業人士,故可想像合資格人士是較年輕的家庭。

對上一次居屋銷售以巿值70%訂價,消息指港人首置上車盤,有機會以巿值50%或以下訂價,減低巿民上車門檻,甚至以興建成本價賣予巿民。
林鄭強調,有關計劃的單位屬「上車盤」,先協助市民置業,待日後有能力再轉投私人市場,所以單位面積及設計會樸素,她又透露單位定價會較平宜,相對地「限制」亦會較多,計劃希望為市民做到安居目的。
值得留意,林鄭亦提到,政府提出的長遠房屋策略的46萬伙住宅單位,目前仍未尋找足夠土地,故港人首置上車盤的選址不會涉及長策內的土地。
她寄望,土地供應專責小組能夠在土地問題找出共識,開拓土地資源。