4類非住宅物業  投資優點缺點一次睇哂(1% Anthony)

4類非住宅物業 投資優點缺點一次睇哂(1% Anthony)

Anthony Sir:

你好,幾年前我已買入自住樓,正準備多買一個單位投資,政府竟然出這麼一個「辣招」。作為一個小市民,只是想買多一兩個物業收租,為退休作打算而已,沒想過炒賣圖利,何罪之有?竟然被封殺!本人不擅炒股、炒匯,所以想買「磚頭」,想問問還有甚麼方法呢?財務自由之路就此玩完了嗎?

讀者小妙

文:1% Anthony|Anthony Sir:|

|你好,幾年前我已買入自住樓,正準備多買一個單位投資,政府竟然出這麼一個「辣招」。|

|作為一個小市民,只是想買多一兩個物業收租,為退休作打算而已,沒想過炒賣圖利,何罪之有?竟然被封殺!|

|本人不擅炒股、炒匯,所以想買「磚頭」,想問問還有甚麼方法呢?財務自由之路就此玩完了嗎?|

|讀者小妙|

今時今日,如果還不去認識非住宅市場,就只有原地踏步。

筆者對今次「辣招」亦非常失望,因為買多一、兩層樓收租,是無數人的退休夢想,亦是相對穩健的財務自由之路,一下子就殺光。

然而亦毋須太灰,非住宅市場還有機會,不過與住宅完全不同,須重新學習。不同的物業有不同的特色,現簡單分享一下。

|(一)車位|

優點:對於散戶來說,比較簡單,毋須花錢裝修,甚少租霸問題。同時銀碼比較細,近日相熟代理報盤,最平50萬至60萬元有交易,不過,位置、質素相對會較差,普遍成交逾100萬元。

缺點:價錢最近被瘋狂炒高,租金回報偏低,代理報盤,沙田區一個市值月租約2,500元的車位,索價逾100萬元;北角區一個月租約4,000元的車位索價180萬元,回報不到3厘。

部分大業主拆售項目會有租金回報保證約5%,補貼買家,但留意這不是市值租金。

|(二)工廈|

優點:可塑性高,同時銀碼亦比較細,平均呎價由約2,000元起,平過「麵粉」,部分工廈有細面積單位供應,例如筆者之前用作網站生意的單位,葵芳港鐵站附近,約200萬元買到600平方呎。

市場上亦有不少位置甚靚的拆售項目,面積約200平方呎,約120萬元有交易,毋須租金保證,租4,000至5,000元沒有難度,市值租金回報逾4厘。

缺點:工廈質素參差,靚工廈可以媲美商廈,差工廈可以很嚇人,必須做足功課,了解准許用途,要親身落區了解情況。

|(三)商廈|

優點:中、外企業進駐搶購,近年商廈價格及租金表現亮麗。

缺點:價格相對較高,中、外企業爭相進駐的,通常質素較高,面積較大,動輒數千萬元。

散戶有機會參與的,多數是乙、丙級商廈,面積較細。

例如油尖旺區的商廈,有些逾100平方呎的單位,逾100萬元有交易,亦有不少1,000平方呎以下,700萬至800萬元有交易。以本地企業為主,未必直接受惠,如果揀到可做樓上舖的,價值較高。

|(四)商舖|

優點:所謂一舖養三代,未講賺錢,就是舖位業主這個身分,已贏盡優越感。近年「自由行」減少,舖位價格大幅回落,有些地區舖位成交價,比高峰期回落近一半,是的接近一半。

最近市場上重現很多幾百萬元的街舖,朋友幾年前以1,200萬元賣出的舖位,旁邊有個面積相若的舖位,竟以500多萬元售出,是十年前的價。

缺點:入場門檻相對較高,先不說熱門地區,就講比較有人氣的民生區,可以做飲食生意,面積有700平方呎以上的,一般都逾1,000萬元。

三幾百平方呎做小食、零售,700萬至800萬元都有交易。筆者所謂的是街舖,不是商場舖,商場舖表現往往受管理公司影響,風險較高。

文:1% Anthony今時今日,如果還不去認識非住宅市場,就只有原地踏步。筆者對今次「辣招」亦非常失望,因為買多一、兩層樓收租,是無數人的退休夢想,亦是相對穩健的財務自由之路,一下子就殺光。

然而亦毋須太灰,非住宅市場還有機會,不過與住宅完全不同,須重新學習。不同的物業有不同的特色,現簡單分享一下。

(一)車位

優點:對於散戶來說,比較簡單,毋須花錢裝修,甚少租霸問題。同時銀碼比較細,近日相熟代理報盤,最平50萬至60萬元有交易,不過,位置、質素相對會較差,普遍成交逾100萬元。

缺點:價錢最近被瘋狂炒高,租金回報偏低,代理報盤,沙田區一個市值月租約2,500元的車位,索價逾100萬元;北角區一個月租約4,000元的車位索價180萬元,回報不到3厘。部分大業主拆售項目會有租金回報保證約5%,補貼買家,但留意這不是市值租金。

(二)工廈

優點:可塑性高,同時銀碼亦比較細,平均呎價由約2,000元起,平過「麵粉」,部分工廈有細面積單位供應,例如筆者之前用作網站生意的單位,葵芳港鐵站附近,約200萬元買到600平方呎。

市場上亦有不少位置甚靚的拆售項目,面積約200平方呎,約120萬元有交易,毋須租金保證,租4,000至5,000元沒有難度,市值租金回報逾4厘。

缺點:工廈質素參差,靚工廈可以媲美商廈,差工廈可以很嚇人,必須做足功課,了解准許用途,要親身落區了解情況。

(三)商廈

優點:中、外企業進駐搶購,近年商廈價格及租金表現亮麗。

缺點:價格相對較高,中、外企業爭相進駐的,通常質素較高,面積較大,動輒數千萬元。

散戶有機會參與的,多數是乙、丙級商廈,面積較細。例如油尖旺區的商廈,有些逾100平方呎的單位,逾100萬元有交易,亦有不少1,000平方呎以下,700萬至800萬元有交易。以本地企業為主,未必直接受惠,如果揀到可做樓上舖的,價值較高。

(四)商舖

優點:所謂一舖養三代,未講賺錢,就是舖位業主這個身分,已贏盡優越感。近年「自由行」減少,舖位價格大幅回落,有些地區舖位成交價,比高峰期回落近一半,是的接近一半。

最近市場上重現很多幾百萬元的街舖,朋友幾年前以1,200萬元賣出的舖位,旁邊有個面積相若的舖位,竟以500多萬元售出,是十年前的價。

缺點:入場門檻相對較高,先不說熱門地區,就講比較有人氣的民生區,可以做飲食生意,面積有700平方呎以上的,一般都逾1,000萬元。

三幾百平方呎做小食、零售,700萬至800萬元都有交易。筆者所謂的是街舖,不是商場舖,商場舖表現往往受管理公司影響,風險較高。

作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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