有$160萬現金想買樓收租 買天水圍樓好 定屯門樓好

有$160萬現金想買樓收租 買天水圍樓好 定屯門樓好

選樓與選股方法大不同

諗sir︰

本人看了一個天水圍嘉湖山莊單位,叫價410萬元。現考慮借爆360萬元,月供13,500元,用來放租,每月收9,500元。
本人現居於太子區,物業由母親持有,長遠是打算住在市區,將來不會考慮住在嘉湖。
本人最多可負擔430萬元,想買兩房單位,面積大過380呎,請問新界西(屯門南)是否上車盤首選?有沒有其它推介?
現有160萬現金,用50萬元債基收息方案收息10厘來供樓,再用首期90萬元(連雜費)買樓租俾租客,收約2.3厘,是否可取?
多謝指教。

讀者阿誠上

無樓但未有搬出來住的需要,不過,因有財政能力,故想買間樓放租,好似呢位讀者咁,應唔應買樓?同埋應該買邊度?

買市區可以將來自己住返,但貴。衡量之下,讀者認為都係嘉湖好,合預算亦屬大屋苑。
在此筆者重申影響一間樓的價格要「由下而上」去睇,即單位間格〉屋苑〉區份〉經濟大環境。
相比選股票或做生意是由上而下的,公司領導質素<行銷方式〈行業〈經濟大環境,假使選對行業,就算老闆「勁廢」都可以大賺。
但買樓唔同,在良好區份揸間一房單位,例如在九龍城,就當個市好加上區份正常,仍不睇好。
市升就要跑輸,如遇跌市更會先遇上拋售潮。
買樓係買一個地點的權利,要享其地利,好睇幅地皮的稀有性、大小及可用用途,故研究需要「由下而上」。

經營一盤生意無地域之分,生意較難具稀有性,做得起好快會畀人抄,所以行業特性及經濟週期影響至深,而應少睇管理層領導。
就當筆者自己搞生意,營運至今算不俗,主因係行業因素,而唔係筆者作為老闆領導有方。
始終筆者每天要答各位問題已達五年,抽不到多時間做企業管治。
引伸至選樓同選股,源自兩套不同方法,請勿搞錯。
講返讀者,有能力應買樓,假設讀者自己計的借貸力(430萬元)是對的,那九成上會買嘉湖借370萬元(410萬元×90%),用掉借貸力85%,在現時很危險。
但考慮到讀者還有160萬元元現金,有乜事時可補錢應對call loan。

上述考慮下,同意讀者做的買樓budgeting,即預買410萬至450萬元的樓,而九成上會是可取的。
可能有讀者會想:「唔買係咪一個選項?無必要買到新界天水圍咁遠?」
對此筆者的回應是,年青人買唔起九龍或港島區有質素的屋苑樓是正常,故不要介意買新界樓。
另外,第一間樓應主打買屋苑樓,因首置買家多是年輕人,口袋無錢,若買單幢洋房或唐樓,放樓時隨時成年都未必賣到;加上自己錢少,很容易引致個人資金鏈斷裂。
由於天水圍主打公營房屋,基建及「客源」唔夠屯門靚,故不妨考慮新屯門中心或大興花園。
當然,大興花園現價近500萬元,所以還是在新屯門中心或在屯門市中心買個細單位較上算。

其實天水圍區唔算差,不過,相比之下,屯門區商業活動及人流更旺盛;而新屯門中心、大興花園最細都提供兩房,這些都是「正路」的間隔。
千萬不要走入九龍買「納米樓」,一間太子的劏房月租5,000元,已可打殘你。
綜合而言,買平穩區域的四正兩房間格,總好過逼出九龍區「食納米」。