公務員夫婦人工$74,500 想換兩房單位 點先最著數

公務員夫婦人工$74,500 想換兩房單位 點先最著數

買樓五件事學好免煩惱

諗Sir:

本人與丈夫、兩歲的兒子及工人居於九龍灣得寶花園的一房282實呎單位,買時310萬元,現網上估價有413萬元,按揭尚欠260萬元,每月供約11,000元,由丈夫單人名持有。 本人和丈夫都是公務員,月入共74,500元,除自住單位外,持股票及現金約170萬元。 約兩年內本人很大機會有宿舍,現時目標是換入兩房單位;另加一個收租單位。 本來想再買屯門錦華花園兩房單位,約460萬元,但如以本人名義,就會過不到壓力測試;若加丈夫做擔保人,在新「辣招」下就要比畀一成首期。 到最近全城匯開賣,見到600萬元樓下有兩房;加上發展商備用一按,兩成首期就上到會,於是入票抽,但當然係抽唔到,因只得幾個平單位。 到現在輪到晉海開賣,好似好多個兩房單位都做到600萬元,我們又心思思。 不過,正式下決定之前仍是好矛盾,所以想請教諗sir意見。

讀者Fiona

或許不少香港人同讀者一樣,又抽全•城匯、又抽晉海,即係荃灣區又抽將軍澳區又抽。 筆者已在之前的文章分析過,就區份而言,將軍澳是18區倒數第三位,荃灣排前。 荃灣究竟好唔好?荃灣自1967年開始多人住,至今已分成七大區,荃灣正站(綠楊)、荃灣西、熊貓酒店附近、路德圍附近、荃景圍、麗城區、三寶至舊區(即爵悅庭至沙咀道一帶)。 而筆者早年看好荃灣之中的荃灣西,由當地荃灣廣場大排車龍,以及附近工廠區的沙咀道經常塞車開始。 筆者常做的,是用舊樓租金貼自己再租新樓,此句已解讀者部分問題。

另外,對已有一至兩間樓在手者,現金可拎去收息,等市跌是正道。 再重申,無樓的人而年近成家,細細哋都應該買住一間樓收租;加上讀者有樓外,未來可能有宿舍支援,可抵銷樓市再升風險。在錢唔多之下,大有條件食著花生等樓市跌。 買樓選區是一門學問,買之前計好造唔造到按揭,可助免撻訂。 買樓係買業權,識自己查冊去搞清楚業權是否清晰亦很重要。 最後是了解所簽買賣合約細節、權益。 由於一生人買樓幾次的小市民,基本是赤膊上陣,不搞清楚,隨時引致花多幾十萬元冤枉錢。 綜合如要買樓,請先學好五件事,就是選區、按揭、睇樓、查清業權和合約權益。

建議讀者在等市跌期間,可用170萬元現金攤分數次,入手債基再疊增。 其實投資要賺錢,不在於去邊間銀行買邊隻債基,而是怎樣因應市況去配置資金。 市面上很多人免費教你選投資物,原因是他要賣那投資物給你,例如先教你去他的證券公司開戶口,然後引你做孖展收貴息。 相反,筆者的資產配置很少人提,作為取佣者,如見到個客有200萬元,莫非叫佢攤薄慢慢遂20萬元買? 可能逐少買係好煩,惟投資從不是一件貪方便的事。 讀者用債基疊增170萬元收12至15厘年息,一個月多了17,000至21,000元利息,即幫她完成「窮人換樓」,又不用支出印花稅。 就當讀者未有樓,都可儲好錢,等將來先用免稅名額。