買唔起樓細有細玩 投資REIT睇長線

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富豪產業信託: REIT不適宜短炒

富豪產業信託執行董事林萬鐮表示,房地產信託基金(REIT)投資是較穩定回報的長線投資,不適宜短期炒賣。有投資者於公司出售資產前買入相關的REIT,博派發特別股息。不過,他提醒投資者必須要小心,因為不一定派發特別股息。

REIT是專門投資地產類的基金。根據香港法例以基金單位信託形式成立之集體投資計劃,通常是指一些上市的基金,並受證監會的產業信託投資守則監管。 REIT一般設有一個基金管理人和信託人,香港的REIT要把每年淨利潤最少分派90%,而現時在本港市場已有十隻REITs,總資產約4,000億元。

林萬鐮出席「e線金融網」表示,2004至2005年, Reit在本港起步,迄今只有逾十年發展歷史,而歐洲、美國、澳洲、日本等國家已經發展了幾十年,市場較為成熟。 回報穩定受退休者追捧 REIT以收入資本法,加折現現金流量分析作為估值的基準,而資產估值就是REIT的價值,但反觀市場價格,即投資者常說的股價/單位價格,則要受到多重因素影響,例如利率走勢、市場情緒、個別盈利走向等。

他續稱,REIT因為已經證券化(Securitized),所以可以如其他上市公司股票在市場買賣、定期收息、隨意增持或減持,同時由於其特有的營運模式及高透明度,所以一般有經驗的投資者會比較容易明白其運作及派息模式。 也正因如此,也容易令到市場上的投資者誤以為REIT也如其他股票一樣,可以隨市場力量舞高弄低,但其實REIT也如其他基金,較少在市場交易,這也是REIT較受一班追求較穩定回報的退休人士所追捧。

林萬鐮表示,REIT的最大風險是有固定年期,本港市場一般為80年減一天,到期時要變賣所有資產分發回所有投資者。因此他建議,作為投資者應將REIT,視為一種收取較穩定回報的長線投資,而不應視為一種供短期炒賣的投資對象。 同時,每隻REIT亦有其獨特性,一些是投資商場、一些投資寫字樓、一些投資酒店或其他地產資產項目,通常是專注於某一領域,不會太分散。 投資者也應就其本身對各種不同地產板塊的認知和判斷,作為投資REIT,及相應部署。

他強調,部分投資者會因應某一隻REIT短期發生的特別事件,例如出售資產,因而買入,希望博取特別股息或股價升幅。 不過,他提醒投資者,在作出此類決定前,必須要小心慎重,即使落實出售資產等行動,但未必代表一定會派發特別股息。同時變賣資產或會影響未來的盈利能力,進而影響市場對其估值。