本身優質,租金潛在變動的冠君

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投資

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本身優質,租金潛在變動的冠君

冠君產業信託(冠君產業)擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業,主要投資位於甲級商用物業,房託定明要將可分派收入的9成以上作派息。

 

現時擁有花園道三號(前稱花旗銀行廣場),以及朗豪坊兩幢地標級物業,分別座落於中環區及旺角,總樓面面積達293萬平方呎。

 

2017年年中,冠君產業表示有意出售朗豪坊辦公大樓。

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–優質物業–

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【圖1】–物業估值及單位淨值

 

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【圖2】–物業組合估值

 

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【圖3】–冠君產業收入組成

「花園道三號」及「朗豪坊」就是冠君產業所持有的物業,兩個物業的質素都很優質。花園道三號位於中環區,附近物業均為大銀行的總部,位置優越,大廈各配套完善,是傳統核心商業區的甲級商廈,每呎租金及物業估值均十分高。

 

另一物業是朗豪坊,由商場及寫字樓組成,收入貢獻中7成來自商場部分。商場檔次為中等,由於處旺角為消費區,有相當的人流,根據冠君產業公布的數據,商場每天均有20萬-30萬人次到訪,因此物業有一定的質素。

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【圖4】–物業呎租及出租率

從數據可見,花園道三號的租金收入出現不穩定,而且呎租處下跌情況,至近年才回升,這在稍後會再作說明。而朗豪坊的收入情況則十分理想,無論商場還是寫字樓部分,出租率均處很理想的水平,加上每呎租金的上升幅度理想,反映物業定位正確,市場租值不斷上升。

 

冠軍產業只有兩個物業,雖然商場與寫字樓有亙補的作用,但始終較為集中,當中難免存有風險,至於花園道三號,雖然本身是十分優質的物業,但過往的估值與呎價過高,亦引至其收入下跌。近5年的整體的營運支出比率有所上升,令賺錢能力略為減弱。整體來說,冠軍產業的物業組合仍有一定的質素。

 

–花園道三號–

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【圖5】–花園道三號位置圖

 

冠君產業擁有花園道三號全部業權,物業是香港中環區最大型的甲級寫字樓項目之一,於1992年落成,總面積達163萬8千平方呎,物業包括兩幢分別樓高47及37層的寫字樓,並與零售平台連接。兩幢寫字樓均符合國際金融機構對寫字樓設備最新要求的智能大廈。

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【圖6】–花園道三號租戶行業分類

 

物業位於傳統核心商業區,更鄰近香港3間發鈔銀行的總部,優質程度不用懷疑,而在客戶的行業分類中,金融業佔了過半,這些大企業能承受得起較高租金,能為物業帶來較佳回報,但同時為冠君產業帶來了集中風險。

 

當過半租戶均與金融業有關,若果行業處不景期,又或出現了金融危機,都有機會令租金收入出現不穩情況,例如2008年發生的金融海嘯,以及2011年出現的歐債危機,都對冠君產業有所影響。而當時的股價更出現較大的下跌,投資者將面對中短期風險。

 

大家可在【圖4】中,見到花園道三號的租金情況,出租率在2014年大跌至75%水平,其中一個原因是當時有一大租戶因租約到期而遷離,這租戶租用面積佔大廈的14.3%,對冠君產業當年收入影響不少。由於重新出租大面積需時,因此這種風險不能忽視。

 

至於花園道三號的呎租近年呈下跌情況,其中一個原因是過往租金過高。甲級商廈、位置十分優越、配套完備,都令這物業坐擁高租金,但卻處於偏高水平,當金融行業的賺錢能力已不及以前,金融業租戶就會想方法減少開支,而租金成本就是其中之一。

 

加上政府之前積極發展九龍東,目的在傳統核心商業區以外,打造另一商業區,觀塘一帶已發展完善,近年已有大量銀行及保險公司辦公室進註,這情況就會影響中環區較貴呎租的寫字樓。但物業的出租率已升至高水平,同時租金已有回升,反映最壞時期已過,租金已穩定下來,往後將平穩發展,但就難以有較大的加租空間。

–朗豪坊–

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【圖7】–朗豪坊位置圖

 

冠君產業擁有朗豪坊的大部分權益,朗豪坊分辦公大樓及商場,包括70.3萬呎寫字樓面積,31.9萬呎零售面積。

 

辦公大樓高59層,為甲級寫字樓,處旺角這個交通樞紐地區,由於當區是購物區,辦公大樓較多從事服務及時尚生活行業的租戶。

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【圖8】–朗豪坊租戶行業分類

冠君產業表示有意出售朗豪坊辦公大樓,就是指朗豪坊的寫字樓部分,若然成功出售,會套現逾$200億,但冠君產業之後的收金收入會減少,投資者要對往後情況作分析。

 

至於朗豪坊商場,為一樓高15層,面積達59萬平方呎的垂直式商場,以中檔潮流服飾,美容產品及餐飲為主力。旺角為購物區,但這地區的檔次並不算高,因此商場以中檔作為定位,而對象為年輕人,是正確的定位策略。

 

從【圖4】的租金收入數據中,可見朗豪坊無論在寫字樓及商場部分,呎租都保持上升,這在商場部分更為明顯,持續加租卻沒有令出租率下跌,反映租戶能承受相關租金,而朗豪坊在該區有其特色及地標作用,令其有一定的價值。但要注意,香港消費市道興衰會對其產生影響。

–投資策略–

 

冠君產業所持有的兩個物業都有相當的質素,但花園道三號過往租金有不穩情況,至於朗豪坊,過往雖然呎租不斷上升,但在香港零售市道比過往較弱的情況下,往後上升幅度將不及過往。

 

花園道三號有行業集中風險,以及香港商業區轉移的問題,物業地點優越,這在往後都不會動搖,但在企業節省成本,以及香港其他商業區發展前提下,租金升幅將出現跑輸大市情況。本身雖然優質,但過往租金都太高,市場壓力令其調整,到市場適應後,長遠才會趨向平穩。

 

綜合而言,這房託有少少風險,當香港零售市道不景,又或金融業受衝擊,都對其收入有影響,最終令股息有所波動,但從長遠及兩物業亙補的角度而言,當中的波動只會在中短期出現,而且不算大。反之,到時股價的波動會更大,因為投資市場是一個敏感的地方,任何與企業有關連的因素,就算不會造成核心影響,也會令股價出現明顯的波動。

 

對於長線投資者來說,這反而是絕佳的投資時機。就算出現金融危機,令不少租戶出現欠租情況,都只是中短期的事,由於物業本身優質,總有相當的價值,但當時的股價會不問價地大跌,這就是以平宜價買入優質資產的機會。

 

若然投資者不想等危機出現,平時亦可購買,但策略上宜用分段買入法,以減少當中的風險。若果股息率達到5%、6%,是一個吸引水平,有效抵消當中的風險,由於資產本質佳,長遠總有價值。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

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