M型社會論 地產股仲買唔買得過?

投資

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基金贏家預測明年將會出現的投資新趨勢。然而,現時仍然處於炒股不炒市的階段,故投資者須避開潛在升幅有限的股票,始有機會跑贏大市。

 

豐盛黃國英指出,股市中亦有「M形社會」現象。所謂「M形社會」概念,由日本著名趨勢專家大前研一發揚光大。

在全球化趨勢下,窮者愈窮、富者愈富,而處於窮者與富者中間的中產階級的人數大幅減少,淪為中下階層。 他套用「M形社會」這個理論去篩選股票,亦緊跟這個理論去部署投資組合。

他指出,在騰訊這樣的帝國型股票及中、小型股之間,有一批的股份如地產股,猶如股市中的中產階級,其業務欠缺上漲空間,投資者不宜沾手。 其實,黃國英這個比喻甚為貼切,地產公司持有數之不盡的投資物業、發展項目及農地,每年賣樓收益及租金收入甚為可觀。

 

港地產市場成熟難發圍

惟地產公司猶如晉身中產階級的專業人士,後者滿足於高薪厚祿,再無雄心自行創立事業王國。 另一方面,地產股立足香港住宅市場,卻是一個相對成熟市場,意味住宅銷量難以維持持續增長。

以恒基地產(00012)為例,每年銷售單位數目由五年前的2012年的1,432伙,增至2016年的1,528伙;同期信和置業(00083)銷售單位數目亦僅由1,900伙,竟跌至2016年的886伙(見表三)。 即使地產公司管理層有雄心進軍內地,亦會遇上「水土不服」問題,難以大展拳腳。

故黃國英認為:「地產股仍然是地產股,不會變成下一隻申洲,更難以成為下一隻騰訊。」 即使近年樓價節節上升,亦難以拉動營業額錄得明顯增長。 而反映股東資金運用效率的股本回報率更不升反跌(見圖四),難怪黃國英認為地產股欠缺持續上升空間。

 

事實上,即使今年樓價再創新高,除恒地股價得以升穿歷史高位外,新地、信和置業(00083)股價仍低於2007年歷史高位,相信在短時間內難以收復失地。倘投資者持有地產股,宜伺機換馬至其他高增長股份。

 

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