比市價高照買 扑傻瓜主導樓市

比市價高照買 扑傻瓜主導樓市

某天,與朋友路過東九龍…
見到有間新開的代理,就走過去八吓行情…

朋友: 「有冇XX 花園細單位?」
代理: 「有間啱啱放落嚟,內園景,開價450萬之嘛。」
朋友: 「嘩!呎價1.6萬喎!」代理: 「XX花園係熱門上車屋苑嘛,好抵架啦。」
筆者: 「呎價1.6萬接返嚟,幾錢出呀?邊有水位呀?」
代理: 「點會冇水位?呢區40年單幢樓都成到1.8萬啦!」
朋友: 「唔係化?邊樹呀?」
代理: 「你唔知咩?過幾條街XX大廈丫嘛。」
筆者: 「咁恐佈?」
朋友: 「位置好靚架?」筆者: 「唔靚架,二、三線街嚟!」
朋友: 「咁點會賣到呢口價架?」
代理: 「搵成交你睇…240呎唔夠,成420萬,幾乎1.8萬!」

朋友: 「奇怪…俾得呢口價,點解唔買XX花園呢?」
代理: 「所以話XX花園呎價1.6萬抵囉!」
筆者: 「睇番其他成交,平一大截喎!」
朋友: 「似係 “扑傻瓜” 多喎!」
筆者: 「最慘係…呢口 “扑傻瓜” 價成為市場指標。」

買樓賣樓…有個術語叫「扑傻瓜」

所謂「扑傻瓜」顧名思義就是「恰」對方唔知價!

今時今日,各區無論大屋苑還是單幢樓,都經常出現創新高成交,有些成交價之高,簡直匪夷所思,例如上述個案,區內樓30多年的當炒上車屋苑,呎價才1.5~1.6萬,但二、三線街的40年單幢樓,呎價竟然高近1.8萬,若非特色單位,實在難以理解。尤其細價樓的情況更常見,自持400萬樓下,聲稱有機會可以借盡9成按揭,叫價隨時比市價高兩、三成。當然,到最後可能因為估價不足,而借不足9成,導致撻訂收場。

可能你會問:「叫價比市價高兩、三成,誰會買呢?」

答案很簡單:「唔知價,咪會買囉!」

事實上,市場上很多買家都唔知價!
重點是…客不需要多,只要一個就夠!
投資者經常睇樓,當然知價,區內大屋苑甚麼價,單幢樓甚麼價,新樓、舊樓、唐樓又是甚麼價,都瞭如指掌,然而很多用家,一生人只買賣一、兩次,甚至有些新手,可能之前樓都冇乜睇過,又點會知價呢?萬一遇上老練的業主,將單位裝修得美倫美奐,再加上口甜滑的代理,講到天上有地下無。有些老手業主,甚至會加佣加獎金,代理就更落力,買家睇到心花怒放,一簽名就冇仇報。

不幸故事還未結束…「扑傻瓜」價成指標,更多新高出現!

代理看到這些高價成交,自然會用作推銷樓盤,正如上述的個案,區內的代理紛紛用這個成交作賣點,40年單幢都賣1.8萬,30多年大屋苑賣1.6萬就順理成章。加上成交少,兩、三個「扑傻瓜」成交就足以推高整區樓價,實在悲哀。

死不肯改!政府政策製造「扑傻瓜」機會!

自從15% 辣稅出台,個個業主都唔願賣樓,市場放盤急速下跌,供求失衡,業主自然有條件吊高來賣,買家被迫買貴貨。如果政府堅持己見,可見將來仍看不到轉機。其實只要政府推出相應政策,例如之前文章提到的「賣兩間換一間」等,就可以即時增加供應,扭轉局面,敢唔敢做而已。

不過…「扑傻瓜」不一定是向上扑,也可以向下扑。

在經濟轉差,樓市轉勢的時候,人心虛怯,很多業主會急於求售,有實力的買家,就會亂刀劈價,例如2016年初整體樓價指數下跌大約15%,但部份低價成交可以比高位低兩、三成,不少戰友都在這段時間買到超筍盤,即使細價樓也可以買平100萬。