領展派3厘幾息 好過擺銀行收息?
文：姚浩然
臨近年尾，中、港兩地資金偏緊，一個月及三個月上海銀行同業拆借利率（Shibor）分別高企於4.7718厘及4.8676厘，一個月香港銀行同業拆借利率（Hibor）高企於1.15893厘。 筆者認為年關過後，資金緊張的情況或會得到紓緩，屆時中、港兩地拆息有機會回落。
港股短期反彈空間有限
隨著美國聯邦儲備局於上週舉行本年度最後一次議息會後宣布加息0.25厘，也促使部分投資者進行套息交易活動。 港元兌美元匯價也偏軟至7.8278，暫未見有大量資金流出香港。
恒指自11月22日高見30,199點後，反覆回落至12月7日的低位28,135點，累積跌幅達2,064點或6.83%，險守在100天移動平均線及20週平均線之上，中期技術走勢仍佳。
不過，筆者預期今次整固時間會較前幾次的調整時間為長；加上，機構性投資者早已完成年尾清貨鎖定利潤行動，在年底前入市意欲甚低，限制了港股短期反彈的空間。
每年年底，分析員也會為明年市況做預測，筆者下期他將跟各位讀者詳細探討明年巿況表現。 展望明年，若投資者不想冒太大風險，但亦希望有一定回報，可選那些股票？
在衡量風險與回報後，筆者選出領展房產基金（00823）。 截至9月30日止六個月，領展收益總額及物業收入淨額分別按年增長7.4%及9.5%，至49.49億元及37.67億元。 期內，每基金單位中期分派為121.5仙，按年增長8.7%。
投資物業組合（包括發展中物業及於中國內地的物業）的估值增加至1,898.18億元，較今年3月31日上升9.1%；每基金單位資產淨值增加7.4%至67.11元。
今年9月30日，物業組合的租用率穩定維持於96.3%，整體物業組合的續租租金調整率為26.8%，而零售租金收入則按年錄得5.3%的增長。
期內，平均每月租金亦錄得6.7%的改善，由今年3月31日之每平方呎55.3元，上升至9月30日之每平方呎59元。
出售物業有利體現估值
領展最初由屋邨商場起家，透過重置物業配套提升租務回報；其後，領展開始擴展版圖至內地及業務轉型至發展商廈。 筆者認為業務轉型，一來可除去屋邨商場衍生的包袱，二來原有屋邨商場升級配套已大致完成，進一步提升的空間較少，轉型可令領展發展前景更上一層樓。
領展於內地的三項物業包括北京歐美匯購物中心、上海領展企業廣場1座及2座以及於今年5月11日完成新收購的廣州西城都薈廣場。 期內，內地物業組合帶來收益總額及物業收入淨額分別達到3.99億元及3.1億元，分別按年增加38.1%及33.6%。
歐美匯購物中心及西城都薈廣場的零售續租租金調整率，分別為30.7%及62.1%，而領展企業廣場的辦公室續租租金調整率為17.2%。
領展與南豐發展於九龍東海濱道合營發展項目海濱匯，預期於2019年年初完成。
摩根大通已成項目為主要租戶之一，同意租用超過25萬平方呎樓面，並繼續尋求不同界別包括銀行、金融業、著名跨國企業及專業服務公司為目標租戶。
領展於11月28日宣布，以230億元出售17個項目，總代價較今年9月30日的估值總額溢價約51.7%，出售所得資金可用於香港及內地的新投資機會。
筆者認為，領展的物業估值向來較為保守，若未來再出售現有物業，可把應有的估值體現出來，亦可轉型至發展回報率較佳的項目。
以現價計算，2017年度的預期息率為3.45%，預期未來兩年每年每單位派送增幅約7%至8%，2018年度股息率約3.65%，估值吸引。
倉位方面，於週一（12月18日）以開市價17.18元補回了2,000股耐世特（01316）。下週策略觀望。
作者聲明：本人持有騰訊控股（00700）、吉利汽車（00175）、瑞聲科技（02018）及舜宇光學科技（02382）；另關連人士包括客戶持有領展房產基金（00823）、永利澳門（01128）、耐世特（01316）、石藥集團（01093）、瑞聲、華晨中國汽車（01114）、創科實業（00669）、吉利、銀河娛樂（00027）、舜宇光學、港交所（00388）及騰訊。
