特首投降樓價焗升 仲未買樓點算好

特首投降樓價焗升 仲未買樓點算好

Anthony sir:

你好!最近見特首林鄭月娥接受訪問時指出,政府不是要壓低樓價,只是要改變供不應求情況。

睇完心底一寒,嘩!豈不是投降?如果連特首都投降,樓價豈不是會繼續癲升?
我仲未買樓,可以點做?現在創新高入市,又覺得好唔抵,現在不買,又驚遲些連自由市場公屋都買不起。
想請問Anthony sir,怎麼辦好呢?

讀者健威

筆者都有留意這段訪問,實在有點意外。講真,林鄭所講的是事實,但想不到會講出來。
樓價確實受到很多因素影響,例如最直接的是量化寬鬆政策(QE),令銀行水浸,不斷尋求機會借錢出去。
又例如財富效應,過去十多年資產價格猛漲,市場上有六成多的住宅物業已供滿,隨時可以再套現買樓,父幹母幹湧現等,並不是一些政策就可以解決。

往後,市場一面倒看好。
踏入2018年,不同媒體都找來專家、學者,預測樓價走勢。
筆者印象最深刻的,其中有篇報道找來近20位專家為樓市把脈,全部看升。
沒辦法,連特首都投降,坦言沒有說過要壓低樓價,各路英雄當然就乘勢起哄。
發展商、代理等落力很容易理解,刺激銷情多做生意嘛,就連其他學者、分析員都一致看好。

如果特首所說反映其施政,確實是「焗住睇升」。
現時的政策,令二手市場嚴重乾涸。根據資料,截至2017年11月止只有逾40,000宗,流通量不到4%,比「沙士」的時候還要低。
單靠新增加的一手供應,又如何可以扭轉局面?

如果政策不變,可以預期買家去睇樓的時候,代理還是會說:「無盤!無匙!」
如果想買樓的人繼續追價,可以預期,量跌價升的局面仍然會持續。

其實,有些情況政府是可以處理的,例如內地資金湧入。
有次跟內地一位老總吃飯,講到香港樓價失控問題,老總問:「為甚麼香港沒有限購呢?」
其實現時內地很多城市都有限購令,特別是樓價過分熾熱的城市,香港人不能買,就算願意不借按揭,願意付辣稅,都不能買!為甚麼香港不能跟?
例如新樓扯高樓價,之前將軍澳日出康城就是好例子,一個新盤就可以將整區樓價扯高!

由於新樓可以提供高成數按揭,又有足夠貨源,於是可以肆無忌憚的叫高,比周邊的半新樓可以開高兩成。

周邊業主當然齊齊起哄,但仍然賣個滿堂紅,無辦法,因為無得揀。
其實只要限制高成數按揭,限制擠牙膏式賣樓,已可以令瘋狂的開價收斂。
又例如適當放鬆辣招、放鬆二手供應等。

之前筆者寫過一文,指出二換一,即賣兩間可以換一間免交15%辣稅,這些逆向思維政策都可以令市場降溫,不贅。
最近有報道指,今年可供發售的新單位逾30,000個,確實比過去多;加上樓價已經升了那麼多,回報率不斷下跌,除非搵到筍盤;否則,盲追住宅未必是好選擇。
如果手上未有樓,要買一間防身,市場上仍有不少相對較抵買的筍盤,最近都有不少戰友買到,有機會再分享吧。

說到底後市難料,若政府投降,樓價或會繼續被政策扭曲焗升。
如果手上已有樓,盲追住宅未必是好選擇,應該放眼其他「磚頭」。
作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。