將樓按爆八成 以租養供解缺水困局?

將樓按爆八成 以租養供解缺水困局?

諗sir:
本人41歲,太太38歲,合共收入每月90,000元,持現金約40萬元。

現自住荃灣爵悅庭兩房物業,市值660萬元,仍欠銀行220萬元,月供約11,000元。
因小兒剛1歲,希望換三房單位,可有更多活動空間;希望留在荃灣區,或搬至校網較好的地區。
現有以下想法,希望諗sir給予意見。
方案一是加按自住物業至六成,取回現金176萬元,100萬元以太太名義購買入大型屋苑兩房單位放租,以租養供;另自住物業也放租,每月收約16,000元。
另外用100萬元作投資,目標10%回報,即約每月8,000元,然後嘗試以24,000元月租租用三房物業。
方案二是賣出物業,取回現金396萬元,用100萬元購入大型居苑兩房放租,以租養供;200萬元作投資,目標10%回報,每月收約16,000元,再嘗試以收約27,000元租用三房物業。謝謝諗sir的指導。

讀者鍾先生

讀者人工不俗,雖唔係富貴,但夫婦收入90,000元,借貸力有1,160萬元(9×50%×259*),問題是現金少,40歲人只有40萬元現金,確實要睇睇是否儲蓄不力。
主治讀者「缺水」之問題,做法是將樓按爆八成,將爵悅庭單位「甩名」及運用買樓003之法,把樓市賺幅套出,得308萬元(660萬×80% – 220萬)。
由於現借貸仍受480萬元之上限,故應只套到260萬元,但都較讀者就咁做的176萬元高。
如金管放寬按揭上限,會令套到金額更大於260萬元。

筆者不建議讀者再買樓,因按爆後借貸力已用41%(480萬元÷1,160萬元),假設再買500萬元樓八成上會,借貸力使用率增至76%,屬偏高水平。

加上現金少令行動力打折,若劏房被人發現而需回復原則,讀者都可能因資金水平一般而感肉痛難行。
至於荃灣區實用面積400平方呎單位,賣緊400萬至440萬元,若劏成四間,以每間月租6,000元租出,即每月收租24,000元。
供樓420萬元,若八成上會,即是月供約13,000元(420×80%÷259×10,000),扣埋1,000元雜費,每月收10,000元(24,000-13,000-1,000),屬不錯水平。
當然八成樓上會,有機會被銀行問候,要明白規範風險之法。

那不買樓,就用按出之308萬元收息,建議三分之一資金放現金或mortgage link戶口,抵銷一半供樓利息支出。

另三分之一加原有的40萬元可投入債基再疊增,約150萬元投入收息101之套餐E收息,或利用再之後的套餐C,收到年息12至15厘,即一個月多了15,000至18,000元收入。
若把自住的爵悅庭出租, 月收17,000元,連同債基收息15,000元,合共32,000元,已夠在荃灣租御凱細單位(約945平方呎)。
當然可慳些少在綠楊新邨租三房,或荃灣廣場三房,既方便且月租在約22,000元水平,合符讀者預算。

最後三分之一資金可買入交易所買賣基金(ETF)或 mini bond。
留意mini-bond唔係直債,mini bond香港銀行無代理,要經證券行,而入手由2,000美元至10,000美元,或筆者早前睇中的巴西油公司債,要10萬美元。

惟10萬美元放於證券行買債,筆者認為未免有點多,反正門檻2,000至10,000美元選擇多的是,比起各大銀行代理之直債動輒要10萬至20萬美元,mini bond是一個保本收息而又低入場門檻的好選擇。
至於每種bond有不同特性;加上交易是全自動化靠自己的,所以學好才出擊未遲。

 

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