樓市畸型 @ 沒有炒家樓價更貴(下)

樓市畸型 @ 沒有炒家樓價更貴(下)

網友: 「如果唔係炒家炒高個市,樓價點會咁貴?」
筆者: 「近呢幾年都冇炒家啦,咪又係一樣升到癲!」

網友: 「你唔使幫住啲炒家,唔炒上佢哋邊有錢賺?」
筆者: 「唔係淨係炒上先有錢賺架,炒落賺得仲多呀。」

有升有跌,本來就是正常的事。對於市場上的風吹草動,炒家是最敏感的,炒上,也會炒落。

當利好因素出現,炒家最快湧入市場,樓價就會被推高,就是所謂炒上,一般人只看到這一面,上街高呼:「炒家炒高樓市。」

當不利因素出現,炒家最快散貨走人,樓價就會被推跌,就是所謂炒落。一般用家手上只有一個單位,樓價跌些少,對他們來說並沒有太大影響,如常上班,如常供樓,如常生活。賣樓?搬屋?對他們來說是很麻煩的事,多一事不如少一事,升升跌跌就當睇戲好了。

然而,炒家手上有多個單位,一間輸幾十萬元,十間就輸幾百萬元,有些槓桿高的,十個煲得七個蓋,必須班資回朝,平賣賤賣,要錢不要貨,這是一般人沒有留意到的一面。

炒家放貨快夾狠

記得當年金融海嘯的時候,筆者有些單位是市區的單幢樓,以用家為主,有些單位是新界大屋苑,是炒家天堂。

當時跌得最少的是港島西的小屋苑、單幢樓,只跌了15%至20%左右,街坊都說睇定啲先啦,起好地鐵會升番,等!

跌得最狠的,正正就是那些大屋苑,炒家多、槓桿高,短短三個月跌了30%。筆者形容為踐踏式下跌,你放150萬元?我放140萬元,他放130萬元,造成骨牌效應。

點解要咁做呢?一則要套現救忙,二則要上好彈藥,待跌下來的時候接貨,原理就像股票的沽空套現法,例如先以140萬元賣走,待市場穩定之後,再以100萬元買回,中間就賺了40萬元差價。

甚麼是不利因素呢?其實好多,只是大家沒有留意。例如近年的歐債危機、佔中事件、A股股災、經濟轉差等,如果是以前,炒家早就不斷掟貨,樓價最少調整一成、兩成,甚至更多。

然而,市場有跌嗎?為甚麼會出現這種奇怪現象?因為貨少!額外印花稅(SSD)及其他「辣招」鎖死了供應,今時今日去睇樓,一個近千伙的大屋苑,隨時得兩條鎖匙,業主見到無人同自己爭,點解要賤賣?

業主唔憂賣

記得有位戰友,佔中的時候有點擔心,想賣其中一個單位。唔使急,最緊要快!假設佔中前市值400萬元,他打算掛390萬元,有客出380萬元他就會收票。

後來他落到代理行,跟代理多談幾句,看看他們舖內可供即時睇樓的鎖匙盤,成個小區就得兩條,立即反價至420萬元,堅持要400萬元以上才收票。

如果你同佢講:「佔中喎,又就嚟加息啦,唔賣就跌架啦!」
佢就會答:「大把客等住睇,唔買就過主啦!」

該升的時候就升,該跌的時候就跌,本來就是正常的事。上上落落之間,有人贏錢,有人輸錢,本來就是正常的事。

然而,「辣招」令到二手市場供應枯竭,正常的事都變得遙不可及。點解一手市場又會平呢?你推1,000伙,我推800伙,唔平點夠人爭呢?可惜政府、官員、一般市民都不願意接受這個現實,到了今天仍然將責任推到炒家身上,人哋收咗工,飲緊茶啦!

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