樓價愈升愈高 睇樓揀樓貼士
真人！真事！
朋友： 「代理介紹咗個筍盤俾我！」
筆者： 「點筍法？」
朋友： 「附近啲新樓盤咪要1,200/呎嘅，佢1,000/呎咋！」
筆者： 「係？邊個盤呀？」
朋友： 「XX山莊…」
筆者： 「哦~~」
朋友： 「你都聽過？」
筆者： 「聽過呀，買開呢區嘅都知買唔過。」
朋友： 「吓？！點解嘅？」
筆者： 「講真，個個賣1200，佢賣1000，點解賣唔晒？」
朋友： 「晤…」
筆者： 「一來，位置唔靚啦，佢零零舍舍屈咗入去係咪？」
朋友： 「咁又好似係…」
筆者： 「二來，細發展商，冇經驗，質素有啲擔心~~」
朋友： 「嘩！好在我問吓你唧！」
筆者： 「唔可以貪平架！」
大陸樓質素參差，只是貪平，隨時中伏！
香港地少、新盤少，起樓的發展商、建築商，很多時候都是大家熟悉的，質量不會太差。然而，大陸地方大，樓盤多，發展商的數量亦很多。
質素高的樓盤，甚至比香港一般樓盤質素更高。質素差的樓盤，可以千瘡百孔，甚至爛尾收場。有些極小型發展商，其實只是地方的一些有錢人，自己買地起樓，經驗欠奉，當然賣價亦會便宜很多，正如朋友遇到的所謂筍盤就是這一類，特別要小心。
買大陸樓目標是倍翻，情願揀有質素的！
買家都想買得平，但細心想想，為甚麼買大陸樓，像港樓一樣嗎？望升一成？兩成？不會吧！除非你買的是一線大城市，否則買大陸樓，目標應該是倍翻！揀中有發展潛力的城市，幾年後翻一倍、兩倍是很平常的事。如果你的目標是翻一、兩倍或更多，例如由50萬翻到150萬，即使買貴一成，買貴5萬，其實分別不大吧！
相反如果貪平買了質素差的物業，別人升一倍，你升三成，又或者經常要處理執修、維修，煩都煩死啦！咁到底要點揀？
最基本，揀最大的品牌…
很多發展商其實已經衝出中國，甚至在香港上市，在國外亦有很多項目，例如大家比較熟悉的一線發展商，中國海外、華潤、恆大、萬科、萬達、融創等等，正如師傅所說，很多全國性的發展商，除了橫向發展，亦會縱向發展，收購相關的供應商，例如建材、傢俱等，一站式供應，交樓質素就更有保証。
其次，睇過往的項目、質量…
大陸地方大，即使一線的品牌，市佔率亦不高，其實很多二線的發展商亦不錯，規模或知名度未必有上述一線發展商那麼高，但實力亦很雄厚，在某些地區亦很有影響力，過往的項目亦很多，例如龍光、時代、華發等，只要多做勁課，就會知道他們在國內某些地區亦很有地位，看看他們其他已經入伙的項目，細心觀察其質量及管理質素，其實也可以放心。
第三，睇項目落成進度…
全國咁多發展商，香港人識得幾多丫？試過有好幾次，筆者跟師傅北上考察，有些樓盤位置很優越，樓盤質素又高，價錢又抵，但發展商未聽過，點算？
師傅教落，大陸的樓盤規模很多，很多時都會分幾期發展，先看看之前幾期的質量，再看看你買樓的時候，社區建設的進度。例如有次在長江三角，有個樓盤，住宅未起好，先起好一個數十萬呎竹旳商場，物業、管理及商戶質素都很高，對買家來說就佷有保證，相反如果甚麼配套都未有，那就份外小心了。
某個週日下午, 收到同學的Whatsapp…
同學： 「睇緊層樓…200幾萬有交易！」
筆者： 「村屋？幾靚喎！」
同學： 「租到8、9千蚊！」
筆者： 「回報幾好喎。」
同學： 「好多都係外國人租添。」
筆者： 「係？邊度？」
同學： 「你估吓~」
筆者： 「應該係要轉程小巴先去到嗰啲，粉嶺再入？」
同學： 「唔係，係南丫島。」
筆者： 「嘩！唔使買到咁遠吓話？」
同學： 「睇吓之嘛，又唔係買。」
筆者： 「睇都唔使走到咁遠丫！」
同學： 「約咗朋友嚟BBQ，佢哋透緊爐，我咪週圍睇吓囉。」
筆者： 「哦~~咁又啱喎！」
同學： 「你話嘅，乜都睇吓，先識比較嘛…」
很多朋友都話想買樓、買筍盤，唔通個個識買咩？…
如果你問：「最近有冇睇樓？」個個都話冇！
又話想買樓、買筍盤，又唔去睇樓，咁點買呢？難道筍盤會自己走上門來敲門？跟你說：「等你好耐啦，做乜唔嚟買我呀？」
其中有些朋友，叫佢去睇樓好似叫佢去死咁…
理由多多，又話要開OT，又話約咗人食飯，又話唔舒服，試過有朋友話要返屋企放狗，千奇百趣，總之就係唔想去。想點？又話想買又唔願去睇？點知自己想要乜？
又有些朋友覺得睇樓是人生大事，籌備經年…
總覺得一定要做好心理及生理準備，最好就是在星期六、日，不用上班，推掉節目，約好幾個代理，最好仲要有十個八個匙盤，仲要約埋朋友、家人一齊去，睇完之後大家食飯。想點？現在可不是去日本旅行啊！沒必要大班人一起去吧！想嚇死業主咩？其實睇樓是一件好簡單的事，就好似平時行街見到商店裡有件靚衫，就走進去試試，就這麼簡單。
路過代理行，見到有吸引的放盤，就推門走進去問問行情，有銷匙就上樓睇睇，十幾分鐘睇完，簡單不過！
又有些朋友覺得，樓價好貴，買不起，買得起才去…
首先，邊個話睇樓一定要買先？
等到自己買得起先去？等到幾時？ 幾時先叫買得起呢？個個都話樓價好貴，咁到有幾貴呢？幾多錢呢？到底你係咪真係買唔起呢？會唔會有啲買得起呢？有些朋友擔心代理會死纏爛打，擔心會被不良代理哄騙，說實話，這就要靠平時多留意行情，多睇樓，有經驗就不會那麼容易中伏了。
報章傳媒有講？指數又破頂？那裡那裡又創新高？
單靠這些資訊，你可以有多了解市場呢？報章傳媒需要讀者關注，升市自然集中報道破頂成交，跌市自然集中劈價成交，是否足夠全面呢？個別單位破頂，可能因為質素高、裝修靚，甚至可能是特色單位，代表個個單位都貴嗎？個別屋苑破頂，代表全港都顛貴嗎？一些被遺忘的舊區、單幢樓，其實仍然有不少尋寶機會。
就像同學的情況…
當一般人還躲在家裡，看創新高的報導，埋怨樓價很貴…
睇樓已經成她的興趣，成為她生活一部份！
你估…邊個買到筍盤機會高？
想買樓、想買筍盤，先要踏出門口，不斷睇樓！ 冇？貴？買唔到？睇完50層再講…
實不相瞞…同學已經有幾層樓了！兩層香港、兩層大陸！
Anthony Sir：
本人是一位「90」後，剛剛出來社會工作不久，儲的錢不多，眼見樓價愈升愈高，實在有點絕望。
身邊長輩都鼓勵我，說每個年代都有自己的困難，是這樣嗎？
我們這一代，又應該如何面對高樓價難上車的困局呢？
讀者阿賢
是的，每一代都有自己的困難，也有自己的機遇。
作為「90後」，沒有父幹母幹買樓確實困難，要有新的思維。
「60後」升職加薪話咁易，但利息高企買樓亦有難度。
經常聽前輩說，當年普遍學歷及工資不高，但肯做肯捱總有機會。
尤其上世紀「80年代」香港前途問題，出現移民潮，願意留在香港拼搏的，升職、加薪機會非常多。
至於買樓，當年樓價雖然便宜，30萬至40萬元就買到個單位，不過供樓利息很高，看過港台一齣歷史新聞片，按息高達14厘至15厘。
買樓不易，要肯捱肯做才能圓置業夢。
「70後」，經濟起飛，但樓市炒風熾熱，1997年高位接貨可能變負資產。
「90年代」踏足社會，搵工、搵錢不難，但買樓卻愈來愈難！94、95年後直至97年，可能是歷史上炒風最勁的年代，原本30萬、40萬元的上車盤，短短幾年炒到上逾200萬元，豪宅、新樓更為瘋狂；加上利息高，點買？
有些朋友包括筆者，選擇絕望無眼睇，安心租樓；有些朋友挺而走險，篤手指炒樓摸貨，有些走不及的，97爆煲後成為負資產；從此一沉不起，不敢再買樓。
「80後」，起步較難，但樓價平、利息低，買樓相對較易！
畢業於千禧年代，正是香港經濟最低迷的時期，搵工難、人工低、前景不明朗。然而2004年開始，經濟復甦，造就了可能是歷史上最好的買樓時機！
第一，樓價大跌七成！70萬至80萬元就可以買樓上車；第二，銀行放水，利率急跌，按息只是2厘多！第三，高成數按揭重出江湖。
即使儲錢不多，問題亦不大。筆者在2005年上車，約100萬元的單位，10萬元首期，分20年供，月供5,000元左右，只要夠膽，怎會買不到？
錯過了？不要緊，還有一次機會！2008年金融海嘯又再出現第二個低位。
當年沙田河畔花園、金獅花園等大約120萬元入場，60,000元首期就買到了，利息還要是H+0.7%，只要夠膽，怎會買不到？
「90後」，政策扭曲，買樓確實比之前困難！
量化寬鬆政策（QE）後，表面上一片繁榮，經濟增長迅速，搵工、搵錢不難，但實際上，百物騰貴，資產價格膨漲；加上政府的「辣招」扭曲市場，樓價升幅遠遠拋離市民的購買力。
有樓在手的，財富十級跳，無樓在手的，上車都難。
看看現在不到300呎的蝸居都要500萬元，政府又收緊按揭，就算搵到400萬元以下，想借九成按揭，又要固定收入又要壓力測試。
如果借唔到，兩成首期計近100萬元，是「80後」一代的10倍。
政策不變，即使樓價唔升，亦難以大跌，沒有父幹母幹怎麼辦？唯有多動腦筋，開闊視野，唔可以再靠份工啦！
一個方向，搵家人、朋友合力上車；另一個方向，鑽研其他投資機會，除了一般股票、債券外等，內地樓也是一個出路。
只要捕捉到真正有發展、基數低的城市，幾年翻一兩倍不難，到時就有首期可以買香港樓了。
Anthony sir：
你好，本人今年差不多30歲了，工作已好幾年，也儲了大約逾60萬元，心想應該夠首期買樓了吧。
由於沒有買樓經驗，第一層樓，請問應該買甚麼樓呢？ 問過朋友，有些說應該買大屋苑；有些說應該買鐵路沿線，沒有明確的指引。
知道Anthony sir很有經驗，也幫過很多年青人上車買樓，想問問閣下的意見。
讀者Patrick Wu
要為將來打算
你說得對，甚麼大屋苑、鐵路沿線，只是表面因素而已，並不是關鍵所在，最重要是買樓的心法、目標。 年青人買第一層樓，最重要是有全盤計劃，要為將來打算。 很多人都覺得自住樓升跌無所謂，但這是最重要的。不是鼓吹炒賣，而是能否賺錢，直接影響將來能否換樓。
除非有父幹、母幹；否則，如果只靠自己，很多時候買第一層樓都不會有太高預算，通常是由幾百萬元細價樓起步，例如只是一個200平方呎的一房單位，甚至是開放式單位。 將來你會成家立室，會需要更大空間，需要樓換樓，錢從何來？
絕大部分香港人換樓最大的本錢，都是來自之前買入的單位，第一層樓只是你的踏腳石，不會與你白頭到老的。
供多些少反而問題不大
尤其是現在按揭愈收愈緊，樓價愈高，按揭成數就愈低，第一層樓能否賺錢，對將來能否換樓改善生活更重要。 至於如何能找一個能賺錢的單位，有機會再詳談。
你覺得十年後，你的工資會提高多少？30%？50%？100%？更多？不會覺得自己十年後會失業吧。 年青人剛剛出來社會工作，仍然未累積到資產，要拿幾十萬元以至近百萬元出來做首期確實有點困難。 供樓呢？
供多些少反而問題不大，因為年青人正處於人生的上升週期，隨著工作經驗的累積，升職、跳槽、秘撈，可以預期收入會提升。
借盡九成就要買400萬元以下樓
然而供樓呢？若利息不加，其實供款是不會增加的，即使未來十年利息上升3厘，以買一個400萬元物業、借盡九成計算，月供由約13,000元增至19,000元，若工作順利應該可以應付得來，總好過慢慢儲首期。
過去的歷史告訴我們，通常儲錢的速度，比資產增值慢得多，追唔到！
根據香港按揭證券公司的指引，400萬元以下的物業最多可以借九成；600萬元以下的物業最多可以借八成。 換句話說，想借盡九成就要買400萬元以下單位。
樓齡要45年以下
樓齡方面，供款年期加上樓齡不超過75年，換句話說想借盡30年，樓齡就要45年以下。 當然貸款人亦要符合指定要求，要計算壓力測試等，今次講樓不是講人，有機會再詳談。
雖說賺錢、借錢重要，但始終都要住，也要兼顧居住需要。 例如上班路程太遠，在柴灣上班但住天水圍、粉嶺等，日日搭車要搭幾個鐘，車費幾十元，賺到都暈低！
所以在地點選擇方面，最好以半小時生活圈為原則，即是說在半小時生活圈內，揀選一個能賺錢的單位就好，這樣就能做到上車又住又賺了。
作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
