大埔地賤賣 樓市大凶?

大埔地賤賣 樓市大凶?

朋友:「嘩!冧啦冧啦!」
筆者:「冧咗好耐啦,有乜咁驚訝?」

朋友:「大埔地皮賣天水圍價,每呎1800幾元咋。」
筆者:「有乜咁大不了呢?」
朋友:「仲唔大件事?SARS之後第四幅地呎價低過2000元。」
筆者:「咁又代表咩呢?」
朋友:「代表樓市會再冧囉。」
筆者:「點解呢?」
朋友:「報紙係咁講,發展商睇淡後市嘛。」
筆者:「報紙講乜你就信…」
朋友:「報紙仲話新界東業主劈價大逃亡添。」
筆者:「真係有必然關係?」

筆者不是盲目唱好,事實上,筆者都認同樓市調整週期未完結。只是看見今時今日,市旺時甚麼消息都話會令樓價升,市差時甚麼消息都話會令樓價跌,好似朋友咁,報紙講乜佢就信乜,沒有獨立思考,羊群心態愈見嚴重,筆者嘗試從多角度分析。

首先,發展商出價低,係咪一定睇淡後市?基本思維,殺頭的生意有人做,蝕本的生意無人做。

市況轉淡,樓價有下行壓力,牛頭角順嫂、天水圍茂叔都知,試問人強馬壯的發展商又點會唔知?不同的是,一般小市民不懂得如何面對跌市,氣氛愈差,愈唔敢買。

發展商有專業團隊,懂得評估下跌風險,計算值博率及買入價,計啱數就會入標。出得呢個價,就代表發展商對這個成本有信心,倒番轉嚟計,例如地價2,000元,開發成本5,000元,加上公司營運成本、銷售成本及合理利潤,大約每呎10,000元,要分析的是這個價算唔算淡?

其次,唔睇淡,係咪代表會出高價呢?今時今日香港人很有錢,但都沒有買樓,因為我們覺得未來可能還會跌,有機會再買平一點,就算你自己去睇樓,鋤價都鋤得特別凶狠啦。發展商何嘗唔想買平嘢?就算他們不是看得很淡,但眼見市況淡靜,唔殺價就真係對唔住自己。

至於業主逃亡潮,去年筆者已經告誡過大家!去年剛剛為《經濟一週》寫網站、寫雜誌專欄時已多次提到,部分細價樓炒過籠,溢價太高,尤其是部分新界區的熱炒屋苑,呎價已經貴過市區,這是極不合理的。

終於去年第三年開始樓市掉頭下跌,筆者提到的屋苑跌得很急,部分劈價盤甚至跌了三成。相反市區的細價樓下跌幅度不多,大約一成左右,例如深水埗美居中心、九龍灣得寶花園等,呎價仍企穩於1.15萬元以上。

報導上提到的所謂新界東逃亡潮,其實有很多因素配合,不代表全港樓市崩潰。最近戰友到處搵筍盤,明顯地市區劈價盤不多,部分地區甚至有見底情況,業主叫價開始上調,相信離底不遠。

據報導,這個地盤有很多問題。除了很多開發條件限制、剪裁問題,還要面對司法覆核,有機會拖慢進度增加成本,加上這幅地皮位置較差,將來唔易賣,地價理應便宜一點,遲啲再多幾幅流標,供應減少,樓市就會回復正常。