將軍澳今時唔同往日 3大原因 樓價勁升 | 香港樓市2018

將軍澳今時唔同往日 3大原因 樓價勁升 | 香港樓市2018

有讀者問,點解呢幾年將軍澳樓價升得咁厲害呢?將來會唔會跌呢?其實將軍澳樓價勁升,有3大原因。

撰文:1%Anthony| 圖片:新傳媒資料室

Anthony Sir:【將軍澳樓價分析】

你好!其實早在十年前,本人就想在將軍澳區買樓,誰知聽了好幾位專家分析,都說將軍澳供應多,樓價會受壓,於是就放埋一邊。

最近睇番成交,升勢凌厲,確實後悔。

最近《經濟一週》網頁有篇文章(見文尾延伸閱讀)講將軍澳居住質素、環境,講得好好,係咪真呢?

其實點解呢幾年將軍澳樓價升得咁厲害呢?將來會唔會跌呢?我還有沒有機會買呢?

讀者Johnson

將軍澳樓價貴得有理

那篇文章筆者都有看,從用家角度分析,寫得很好。的確,將軍澳近年居住環境不斷提升,社區設施、商場等,都叫人耳目一新,不贅。

除自住角度外,筆者亦想從投資角度分析,樓價升,還因為追落後、內需強、外需強、政策扭曲等。

筆者在1997年回歸前,就認識將軍澳。當時筆者剛畢業,在清水灣電視城上班,很多同事都住在這區。

今天將軍澳多人的感覺是,很多新式的私人屋苑,交通方便,到處都是大型商場,配套也齊備,環境舒適。

將軍澳樓價
今天將軍澳有很多新式的私人屋苑,交通方便,到處都是大型商場,配套也齊備,環境舒適。(圖片:新傳媒資料室)

內需爆發推高將軍澳樓價

然而,在廿多年前,並不是那回事。當時區內私樓不多,除新都城和東港城比較具規模外,就只有慧安園等。

再之前,區內以公屋居屋為主,筆者有老朋友住在寶林邨。據她所講,初初搬進去時,簡直是開荒牛,區內甚麼都沒有。治安也不理想,有時送她回家,確實看見不少童黨在區內的公園、便利店等流連,朋友說如果夜晚自己回家,會行快幾步。

先講內需。以上是上世紀「90年代」的事了,今天整個地區成長了!廿多年來,不斷有新的私人屋苑落成,最初因為供應多,樓價確實跑輸。

近年開始追上來,其中一個原因是內需爆發,看看老朋友,真的是老朋友了!

外需拉動將軍澳樓價

人到中年了,子女都大,那時候深夜在公園、便利店遇見的年輕人,相信已有家有室,分支家庭湧出。

所謂住開有感情,尤其是如果要靠父幹、母幹首期買樓,最重要就是父母高興,住近父母,有空就回家吃飯、飲湯,內需非常強勁。

再講外需。港鐵通車後,有朋友從北角區搬過去,過過新樓癮。

看看起動九龍東,新商廈不斷落成,舊工廈不斷翻新,但住宅呢?新樓甚少,就只有觀塘月華街的觀月樺峯,油塘的幾個單幢項目,搭多幾個港鐵站,新樓又多,租金、樓價又不貴,何不搬過去?

將軍澳樓價
(圖片:新傳媒資料室)

將軍澳成為九龍東港島東後援

港島東呢?新樓也不多,就算有都賣到好貴。將軍澳漸漸成為九龍東、港島東兩個大商業區的後援。

後來,隨新樓盤愈來愈多,區內配套愈來愈完善,對年輕一代的吸引力也逐漸增加。這裏要強調是年輕一代,確實不少長輩、前輩是無法接受的。

再講供應。就算需求再多,照理供應多,樓價也不會跑贏。

之前的文章曾分析過,以前的確是這樣,將軍澳曾有段時間是跑輸,然而隨政府不斷加辣,尤其是15%辣稅,令到業主個個都唔願賣樓,全港二手供應大幅下跌,供求嚴重失衡,購買力被迫到一手。

買家食得晒有餘啦!

即使區內新樓供應多,亦只是每年數千伙,看看市場上的買家,多麼有錢、多麼饑渴,食得晒有餘啦!

再加上之前十年樓價跑輸,相對落後,基數較低,一發力升幅就很顯著了。

至於現在是否值得再買呢?

要看看個別單位的開價,如果與市區同類質素,價錢有折讓的還可以;如果貴過市區,那就要小心了。至於區內哪些地區、哪些樓盤值得留意,往後有機會再談。

將軍澳樓價
(圖片:新傳媒資料室)

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。