畀貴啲買裝修樓 值得嗎?

畀貴啲買裝修樓 值得嗎?

朋友: 「今日跟代理睇咗個筍盤,裝修好靚,好鍾意!」
筆者: 「會唔會貴好多?」

朋友: 「比同類型單位貴30萬元左右。」
筆者: 「咁仲話筍?」
朋友: 「代理話業主用50萬元豪裝!」
筆者: 「唔係嘛?間屋得300呎,用咗50萬?」
朋友: 「唔包傢電,廿幾萬裝得好靚啦!」

每個二手樓業主都有不同的賣樓策略。二手樓經歷多年風霜,殘舊及損耗是必然的事,有些業主懶得理會,照樣放盤,情願價錢平少少,讓新買家自己裝修。有些業主則會花錢裝修,執靚間屋然後再賣,價錢當然會比較貴。

一般業主如果花10萬元翻新,或會說成花20萬靚裝;花20萬靚裝,或會說成30萬、40萬豪裝,花了那麼多時間、心血,賺多少少亦是人之常情,不過講到50萬,又確實太誇張。普通一個300呎的兩房單位,如果不包括傢俬及電器,20多萬元已經可以裝修得很豪華了,買家可以自己評估,再合理還價。

對新買家來說,買入連裝修的單位,雖然價錢貴一點,然而就可以將裝修成本一拼計入樓價,然後分30年供,就算貴些少都值得,當然大前提是要估到價,如果估不到,不能多借錢,同樣沒有着數。

如果要自己裝修,要考慮自己有沒有這方面的知識、有沒有能力處理好、有沒有時間跟進。其次要考慮的是資金,裝修費是不能借按揭的,要全數現金繳付。以下列例子為例,每月供款多1,000元左右,首筆資金少付25萬元,如果資金不足,亦可以考慮。

例如:A單位售價300萬元,內隴殘舊,要自己大裝修。
– 首期、佣金、厘印、律師費、雜費等合共約40萬元;

– 全屋大裝修,連傢俬、電器,約30萬元;
– 首筆要動用的資金約70萬元;
– 按息2.15%、供30年計算,月供10,183元。

例:B單位售價330萬元,新裝修,添置傢俬電器即可。
– 首期、佣金、厘印、律師費、雜費等合共約40萬元;
– 毋須裝修,只需添置傢俬、電器,最平約5萬元;
– 首筆要動用的資金約45萬元;
– 按息2.15%、供30年計算,月供11,202元。

如果順利估到價,借到按揭,以上兩個個案作比較,每個月供款只多了1,000元左右,然而首筆支出就可以省下25萬元,視乎買家的資金、能力了。

然而買入連裝修的單位都有一定風險,市場很多所謂黑心化妝樓,看上去似是全新裝修,其實只是用一些平價材料做的掩眼法,假以時間問題陸續湧現,例如一個簇新的電掣,背後原來是沒有電線的,買家要重新拉過電線,很多這些古惑招,買樓的時候要檢查清楚,否則只會得不償失。