剖析供應增加 樓價仍升之謎

剖析供應增加 樓價仍升之謎

朋友A:「報導話未來三、四年,私樓潛在供應有9.3萬伙。」
朋友B:「奇怪!咁多供應,點解近期樓價仲會升?」

朋友A:「咪係,有啲大型屋苑已經去返舊年高位添。」
朋友B:「好在市區單幢樓、小屋苑仲未發癲。」
筆者:「其實樓價指數由高位跌咗咁多,已經反映咗啦。」
朋友A:「但係9.3萬伙咁多,唔怕再推冧樓價咩?」
筆者:「又唔可以淨係睇個伙數嘅,好多蹺妙…」
朋友B:「例如呢?」
筆者:「舉例,以前啲新樓,有冇200呎開放式?」
朋友A:「又真係好少聽,一房都少,多數都兩房、三房。」
朋友B:「而家就好多,尤其是市區樓,開放式、一房主打!」
朋友A:「以前一伙嘅面積,咪等如而家兩伙?」

從面積角度看

根據資料顯示,未來潛在供應9.3萬伙之中,超過七成是中小型單位。舉例,一個400呎的舊樓單位,劏做3個劏房,是否等如有3個單位呢?面積有沒有增加呢?

以前400呎可以容納一家四、五口住,現在3個劏房分別有兩個單身人士、一對小情侶住,居住人數有沒有增加呢?

筆者記得早幾年沒有BSD的時候,發展商都爭相開大則,例如大圍的名城,三期合共4,264伙單位,全部都是三房、四房或以上的大單位,試想想,如果全部改為開放式、一房單位,豈不是可以變成超過12,000伙?

以前經常聽見朋友說:「想住大啲,住得舒服啲,就要住得遠啲,只要願意每天花多些少時間搭車,搬去新界區住就得。」

然而今時今日,不但市區的新盤開蚊型則,就連新界區的新盤,都有大量的開放式、一房單位供應。住得遠,都要住得細,例如日前開售的屯門新盤豐連,就有面積253呎的開放式單位,以折實價200萬以下作宣傳,還有近期馬鞍山的新盤薈朗、薈晴,粉嶺的囍逸等,都不乏細則,相信是未來的大趨勢。

從入伙期角度看

新樓盤的入伙期愈來愈長,以往買新樓盤,很多時候樓花期只有一年、半年,甚至是接近現樓,然而今天的新盤,兩年樓花期已經是成為常態,部份樓盤更挑戰三年樓花期!

之前樓價急升的時候,不少專家說,即使增加供應亦沒有用,因為遠水不能救近火,政府就救俾你睇!只要將樓花期拉長,就可以透支未來的供應,例如今年有2萬伙,明年又有2萬伙,只要盡快批出預售,將明年、後年的單位都推出市場,供應就會由2萬伙增加至4萬伙。

筆者同意未來私樓的供應量,確實比以往多,只是沒有想像中那麼多而已。話雖如此,始終供應多了就是多了,因此買樓投資的時候,筆者還是會比較保守,傾向選擇市區樓。

政府要增加供應,交成績表,自然會繼續積極推地,當中大部分都是新界區,還是小心為妙,況且新界區樓價不便宜,例如很多新界二線屋苑,呎價高達1.2至1.3萬,比油尖旺區還要高,但租值卻差一截,要做到進可攻、退可守,還是避開供應重災區好。

延伸閱讀:
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