啟德1號買得過嗎?

啟德1號買得過嗎?

朋友:「又有新盤啦,啟德1號買唔買得過呀?」
筆者:「開幾錢呢?」

朋友:「平均呎價大約15,000元。」
筆者:「唔係話港人港地咩?冇話平啲咩?」
朋友:「報紙話,發言人表示港人優先,唔代表平啲喎。」
筆者:「咁又係,政府盲目推地,地平咗,唔代表樓賣平咗。」
朋友:「發展商話,馬鞍山新樓都賣14,000元,佢哋唔算貴。」
筆者:「馬鞍山二手樓都賣市區價架啦,我都好難理解。」
朋友:「仲話參考九龍站、奧運站,咁即係抵唔抵?」

近幾日最多朋友問的,肯定是「啟德1號」買唔買得過。筆者在五、六年前已經與投資兵團戰友大舉進攻九龍灣,記得當時筆者持有的兩個單位,都是遠眺啟德機場,之後筆者又住過觀塘的新樓「觀月.樺峰」,每天乘車上班下班,都會經過啟德發展區,見證啟德機場由一片爛地,到今天盲起樓,密密麻麻。

條款多多 價值不平

先講「港人港地」,聽聞話係第一幅,亦是暫時唯一一幅。翻查各大報章有關「港人港地」條款,確實見所未見,聞所未聞,例如未來30年,不可以賣給非香港居民、公司及法團。

今天香港有買家印花稅(BSD),影響不大,如果過幾年經濟不景,撤銷BSD呢?將來賣出的時候客路豈非會窄很多?莫講話外地買家、大陸豪客,就算本地投資者都未必幫襯。

幾年前未有BSD,筆者買樓必定用公司買,方便管理買賣、財務及稅務,有得揀,就未必揀。又例如,業主在出售及出租物業前,要先向地政總署申請,申請多久?是否必定批?有沒有附加條款?有報章說手續其實很簡單,然而因為這是第一幅亦是暫時唯一的「港人港地」,沒有人試過,有得揀,就未必揀。

短期配套不足

再講前景,樓盤的賣點是貼近沙中線啟德站。樓盤的樓花期大約14個月,沙中線尚有最少4年才通車,換句話說入伙之後三年仍然未有港鐵服務,筆者有朋友住在「德朗邨」,曾經試過開車送她回家,到處都是地盤,沙塵滾滾,到處都在修路,自己都唔知兜咗去邊,交通配套上,請容祖兒唱「這麼近那麼遠」!

生活配套方面就靠「啟晴邨」、「德朗邨」的商場,一言驚醒,樓盤旁邊都是公屋,起居飲食都靠旁邊的屋邨商場,如何跟九龍站、奧運站相比呢?啟德發展區將來可能會很好,整個規劃短則四、五年,長則十年八年,是否值得用這個價錢去等呢?

同區半新樓仲平

再講價錢,是否平呢?發展商都話優先不代表平!正如發商所說,馬鞍山新盤呎價都要14,000元,市區新盤15,000元又點算貴呢?

從這個角度看又唔係冇道理,然而,翻查區內的成交紀錄,半新樓如傲雲峰、翔龍灣、譽港灣等等,呎價亦不到14,000元,如果看好這區,為甚麼不買這幾個樓盤呢?

如果看好地鐵發展,觀塘延線今年十月就通車了,為甚麼不到黃埔站、何文田站尋寶呢?中價樓可以揀紅磡區的大型屋苑如「海濱南岸」、「海逸豪園」等,呎價相若,細價樓可以揀蕪湖街、寶其利街、高山道、馬頭圍道等一帶的二手樓,小屋苑、單幢樓、舊樓,三、四百萬選擇不少。

如果睇完「城寨英雄」,對啟德有一份情意結,區內陸續有新盤推出,是否值得用這個價錢,買「港人港地」呢?