發展商頻高價投地  樓價一定升?

發展商頻高價投地 樓價一定升?

朋友:「嘩!乜誠哥今次咁重手!」
筆者:「你指佢高價投九肚山塊地?」

朋友:「竟然比估值上限高出三成,真係好進取!」
筆者:「已經連續好多幅地高價批出。」
朋友:「初頭我都以為今次只係技術性反彈。」
筆者:「而家睇法唔同?」
朋友:「淨係散戶追價就話啫,而家連發展商都追喎!」
筆者:「咁又係呀,發展商有成隊專業研究團隊…」
朋友:「梗係啦,散戶買樓幾百萬,發展商起樓幾十億架!」
筆者:「睇新盤入飛,睇發展商投資,市底好強。」
朋友:「有分析員話年底會破去年新高添,你點睇呢?」
筆者:「學你話齋,初頭我都唔信,而家真係唔敢講。」
朋友:「你都信有機會破頂?」
筆者:「睇數據啫,購買力咁強,發展商咁進取,冇得唔信!」

朋友:「咁真係要好好部署吓…」

近日最受注目的新聞,要算是長實高價投地。沙田九肚山麗坪路住宅地,結果由長實地產擊敗其餘17個對手,以近20億元高價奪得,每呎樓面地價約8,000元,較估值上限高出超過三成。

市場人士估計,落成後每呎售價高達1.8萬元,根據資料顯示,同樣位於九肚山上的玖瓏山,一般分層單位最近成交呎價約1.4萬至2萬,部份特色單位呎價更逾2萬,這個估算又不算太離地。

發展商頻高價投地

除了九肚山,最近高價成交的地皮不少。之前位於油塘的一幅臨海商住地,由中資發展商中資五礦地產以逾40億元投得,樓面呎價逾7,000元。

如果明天到油塘走一趟,你會發現油塘仍然以舊式工廠大廈為主,住宅不多,配套亦不足,最出名的相信是鯉魚門吃海鮮,怎麼看都不明白為甚麼這塊地皮會那麼值錢,其實區內發展規劃極具規模,不久將來會大變天。

除了市區之外,屯門青霞里住宅地亦由新富順貿易有限公司以逾14億元投得,每呎樓面地價約6,803元,地價直逼市區用地。就連年初的時候,曾經流標的元朗凹頭住宅用地,亦以高出上限估值17% 的高價批出,中標者是內地發展商。

記得年初樓市低迷,發展商投地價錢亦創近年新低,事隔幾個月形勢大逆轉,年初投得平地的發展商,相信利潤相當豐厚。

蝕本生意無人做

亦有朋友認為,麵粉價與麵包價沒關係。大概的理論是,如果經濟下行,市況轉差,即使你買入地皮的成本多貴,建築成本多高,沒有人買就是沒有人買,到時候發展商就會被迫蝕賣,拖累二手樓亦會下跌。

是的,翻查過去歷史,在經濟低潮時期,例如SARS的時候,的確試過有發展商蝕賣,然而為數不多。再者發展商起樓,動輒投資幾十億元,不是瞎猜的!相信一定會找專業的顧問公司、同事去做評估,再加上不是一家發展商進取,而是大部份發展商都非常進取,難道他們傻的嗎?

正所謂,殺頭生意有人做,蝕本生意冇人做,即使發展商真的睇錯市,真的要蝕讓,最多次是一次半次,如果次次都蝕,如果你是發展商都唔做啦!有時筆者買二手樓,都會用附近的地皮成交價作參考,至於當中如何計算,甚麼是抵?甚麼是貴?有機會再分享。